26;產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?
第三十五條 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。
第三十六條 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。
第三十七條 其他費(fèi)用主要包括:臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。
第三十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政文管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。
第三十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。
第四十條 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括:管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。
第四十一條 修理費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。
第四十二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，計(jì)算期可取年、半年、季甚至月為單位，資金使用計(jì)劃應(yīng)按期編制。編制資金使用計(jì)劃應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響。 （回篇首）
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措
第四十三條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃 (以下簡(jiǎn)稱租售計(jì)劃)。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合。
第四十四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。
第四十五條 租售房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響。
第四十六條 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。
確定租售價(jià)格要與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。
第四十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入 (以上統(tǒng)稱租售收入)、配套設(shè)施銷售收入和自營(yíng)收入。
一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。應(yīng)注意可出售面積比例的變化對(duì)銷售收入的影響;空置期 (項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間)和出租率對(duì)租金收入的影響;以及由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對(duì)銷售收入的影響。
二、自營(yíng)收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。在進(jìn)行自

    項(xiàng)目經(jīng)理勝任力免費(fèi)測(cè)評(píng)PMQ上線啦！快來測(cè)測(cè)你排多少名吧~

    http://www.vanceur.cn/pmqhd/index.html