房地產開發(fā)項目經濟評價方法

2007/9/21 1:07:32 | 22089次閱讀 | 來源：網友轉載【已有0條評論】發(fā)表評論

考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設的熟地后租售的情況。
第二十條房地產項目開發(fā)時機的分析與選擇，應考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)迸度的影響。大型房地產項目可考慮分期分批開發(fā) (滾動開發(fā))。
第二十一條房地產項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作 (包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。
第二十二條房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發(fā)合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。
第二十三條房地產產品經營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力以及市場的接受程度等，對出售 (包括預售)、出租 (包括預租、短租或長租)、自營等經營方式進行選擇。（回篇首）
第四章房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算
第二十四條房地產項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金。
開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。
開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產品成本和以自營自用為目的的固定資產及其他資產，應注意開發(fā)建設投資在開發(fā)產品成本與固定資產和其他資產之間的合理分攤劃轉。
經營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。
開發(fā)期是指從房地產項目大量資金正式投人工程開始，到開發(fā)建設完成的期間。
第二十五條開發(fā)產品成本是指房地產項目產品建成時，按照國家有關財務和會計制度轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。當房地產項目有多種產品時，可分別估算每種產品的成本費用，但應注意開發(fā)建設投資在不同開發(fā)產品之間的合理分攤。
第二十六條經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本，主要包括:土地轉讓成本、出租土地經營成木、房地產銷售成本、出租經營成本。
對于分期收款的房地產項目，房地產銷售成本和出租經營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收人的比率，計算本期應結轉的經營成本。
第二十七條房地產項目開發(fā)建設完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產，主要包括固定資產、無形資產和遞延資產。
一、固定資產包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機器設備和運輸設備，以及自營的商業(yè)和服務業(yè)用房等。
二、無形資產主要包括土地使用權等。
三、遞延資產主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產的改良支出等。
第二十八條房地產項目土地費用是指為取得房地產項目用地而發(fā)生的費用。房地產項目取得土地有多種方式，研發(fā)生的費用各不相同。主要有下列幾種:劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。
一、土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為:農村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。
1.農村土地征用拆遷費主要包括:土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其他費用。
2.城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括:地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對于原用地單位停產、停