度為50%。
2.市場(chǎng)調(diào)查
2、 建筑策劃
此階段項(xiàng)目管理重點(diǎn)為：我憑借豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總體構(gòu)思，提出三大創(chuàng)新措施促進(jìn)項(xiàng)目增值：
A.根據(jù)顧客需要設(shè)計(jì)具有領(lǐng)先水平的健康主題會(huì)所，將個(gè)性化SPA引進(jìn)到會(huì)所中，提高住戶生活質(zhì)量為主要目標(biāo)。
B.對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)建筑進(jìn)行總體規(guī)劃，同時(shí)與重要商家進(jìn)行預(yù)先研究，提前確定此地段適合的業(yè)態(tài)，例如主題特色超級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)人口規(guī)模與周邊交通狀況，確保商業(yè)建筑規(guī)模，確保商業(yè)建筑價(jià)值得到最大挖掘。
C.根據(jù)我們比較準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研，確定別墅與多層建筑比例，根據(jù)未來住戶消費(fèi)偏好，制定環(huán)境景觀設(shè)計(jì)方案，運(yùn)用我們豐富得物業(yè)管理知識(shí)，確定方案中設(shè)施與具備內(nèi)容。
同時(shí)將市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料及時(shí)交給規(guī)劃師與筑師，對(duì)總體建筑策劃方案進(jìn)行完善與提高。
3、 建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料與建筑策劃構(gòu)思，在建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)中落實(shí)增值點(diǎn)。
4、 施工管理 選擇一流的施工企業(yè)，例如深圳華西集團(tuán)公司在項(xiàng)目管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富。
5、 營銷管理 將社區(qū)直銷措施落實(shí)到實(shí)際銷售工作
四、 計(jì)算機(jī)輔助項(xiàng)目管理軟件
早在60年代，我國就引進(jìn)和推廣了網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，華羅庚教授結(jié)合我國統(tǒng)籌兼顧的指導(dǎo)思想，提出統(tǒng)籌法。1966年priskre等提出的圖示評(píng)審技術(shù)GERT(Graphical Evaluation & Review Techniques)，是擴(kuò)展了的網(wǎng)絡(luò)模型，增加了隨機(jī)適應(yīng)性是其一個(gè)重大突破。
1972年Moeller G.Lkl開發(fā)了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審技術(shù)，該方法在網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點(diǎn)邏輯與數(shù)學(xué)關(guān)系式的處理上有較強(qiáng)的適應(yīng)性，能夠統(tǒng)籌考慮“時(shí)間、費(fèi)用、性能”的問題，并給予三者同等的處理層次。
普通項(xiàng)目管理軟件是美國微軟公司的MS project2000軟件等。大型項(xiàng)目管理軟件代表作是P3，我國長江三峽工程、廣州地鐵等大型工程普遍應(yīng)用P3.同濟(jì)大學(xué)根據(jù)工程項(xiàng)目全壽命周期的管理思想，開發(fā)了工程項(xiàng)目全壽命周期管理信息系統(tǒng)。
圖3 工程項(xiàng)目全壽命周期組成圖
五、雍景臺(tái)項(xiàng)目管理案例
在2001年度萬達(dá)集團(tuán)年會(huì)上，王健林董事長將雍景臺(tái)評(píng)為萬達(dá)集團(tuán)歷史上全面創(chuàng)新的樓盤、是萬達(dá)的最佳產(chǎn)品，大連萬達(dá)地產(chǎn)公司工程管理人員努力把雍景臺(tái)工程質(zhì)量建成大連第一、中國一流的項(xiàng)目，該項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)比較典型，介紹如下。
（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介
雍景臺(tái)是大連萬達(dá)地產(chǎn)公司2001年7月推出的精品樓盤。該項(xiàng)目位于大連市區(qū)的中心地帶，北臨大連市最繁華的青泥商業(yè)區(qū)，南面俯瞰大連市區(qū)最大的城市公園，身處黃金寶地。雍景臺(tái)單體建筑面積5.4萬平方米，地上高度100米，地下三層均為停車場(chǎng)及設(shè)備用房，地上一至四層為公建，內(nèi)設(shè)銀行、餐廳、豪華會(huì)所，五至三十一層為豪華商住兩用公寓，共216套，四層與五層之間為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。
（二）該項(xiàng)目工程特點(diǎn)：
1、工期緊。影響雍景臺(tái)的施工工期有很多不利因素：
（1） 雍景臺(tái)豪華公寓為業(yè)主提供的是精裝修，業(yè)主只需置辦家俱即可入往，到目前已有超過三分之二的業(yè)主提出個(gè)性化的修改要求，大連地產(chǎn)公司要不斷根據(jù)業(yè)主的需求量體裁衣調(diào)整平面布置，施工總是處在不斷變化中。
（2） 誓奪“世紀(jì)杯”爭(zhēng)創(chuàng)“魯班獎(jiǎng)”的質(zhì)量目標(biāo)高，精工細(xì)做需要的是時(shí)間。
（3） 施工難度大。如基坑施工，周圍建筑緊貼、地下老區(qū)管網(wǎng)密布；再如結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換主梁3.7米高，整個(gè)轉(zhuǎn)換層需用近六百噸鋼筋、兩千六百多方混凝土，需要大量的支撐，僅這一個(gè)轉(zhuǎn)換層正常工期就需要四十天，在大連這是第二個(gè)此類結(jié)構(gòu)的工程。
（4） 施工跨越兩個(gè)冬季。
（5） 項(xiàng)目地處繁華地帶，場(chǎng)地狹