一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀與研究進(jìn)展
從最廣泛的含義說(shuō)，項(xiàng)目是一種特殊的將被完成的有限任務(wù)，它是在一定時(shí)間內(nèi)、滿(mǎn)足一系列特定目標(biāo)的多項(xiàng)相關(guān)工作的總稱(chēng)。
項(xiàng)目管理的知識(shí)起源于建筑管理，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程都涉及到項(xiàng)目管理知識(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，我深深地體會(huì)到擁有一批掌握項(xiàng)目管理知識(shí)的優(yōu)秀中層干部和骨干是企業(yè)順利運(yùn)作的基本保障，單一局限在建筑項(xiàng)目管理這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的缺陷。
事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，顧客成為項(xiàng)目管理服務(wù)的核心，不僅施工的進(jìn)度與施工內(nèi)容的調(diào)整要根據(jù)銷(xiāo)售的要求進(jìn)行，而且房地產(chǎn)銷(xiāo)售必需圍繞顧客對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好進(jìn)行服務(wù)，通過(guò)在服務(wù)應(yīng)用項(xiàng)目管理知識(shí)，不斷為顧客提供滿(mǎn)意的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，滿(mǎn)足顧客的對(duì)住房的高品味精神需求。
突破建筑項(xiàng)目管理的局限同濟(jì)大學(xué)丁士昭教授提出了新的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，提倡采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命管理系統(tǒng)，并且指導(dǎo)學(xué)生完成了系列研究生論文，在實(shí)踐中具有較高推廣應(yīng)用價(jià)值。
圖1 工程項(xiàng)目全壽命管理系統(tǒng)
目前國(guó)際項(xiàng)目管理界普遍認(rèn)為，項(xiàng)目管理知識(shí)體系的知識(shí)范疇主要包括三大部分，即項(xiàng)目管理所特有的知識(shí)、一般管理的知識(shí)及項(xiàng)目相關(guān)應(yīng)用領(lǐng)域的知識(shí)。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理人才的培養(yǎng)
從軟件開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理運(yùn)作開(kāi)始，我開(kāi)始注重知識(shí)管理，并將知識(shí)管理為項(xiàng)目服務(wù)；進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)以后，我感覺(jué)大多數(shù)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理人才缺乏，非建筑項(xiàng)目管理人才，普遍缺乏項(xiàng)目管理知識(shí)，特別是大量的高學(xué)歷年青人，甚至是具有MBA學(xué)歷的人才都不會(huì)系統(tǒng)地完成一件事或一個(gè)任務(wù)。因此，我開(kāi)始系統(tǒng)鉆研項(xiàng)目管理知識(shí)，在可行性分析方面，先后完成北京偉業(yè)花園和湖南郴州華鶴豪庭房地產(chǎn)可行性研究與創(chuàng)新策劃項(xiàng)目。初步形成注重投入產(chǎn)出分析，并將IT項(xiàng)目管理中積累的知識(shí)管理經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)展到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，取得良好經(jīng)濟(jì)效益。
加盟茂業(yè)百貨以后，我發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)部員工對(duì)于百貨招商手冊(cè)或大型促銷(xiāo)活動(dòng)，缺乏基本的項(xiàng)目評(píng)估知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目的難度、面臨的風(fēng)險(xiǎn)、所需的時(shí)間與投資以及所需要的企業(yè)其他資源，心中沒(méi)有清晰的概念，因此，頻繁出現(xiàn)廣告延誤或招商手冊(cè)設(shè)計(jì)制作延期的失誤，我從大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的失誤中體會(huì)到培養(yǎng)項(xiàng)目管理人材的重要性。
表1 高級(jí)項(xiàng)目管理人才的分級(jí)培養(yǎng)
名稱(chēng) 要求 不同職位舉例
高級(jí)項(xiàng)目管理人才A級(jí) 大專(zhuān)畢業(yè)，要求具有5年以上項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具有三年以上跨國(guó)項(xiàng)目或多公司參與的多項(xiàng)目的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)人經(jīng)歷。具備管理中型公司能力。 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)
高級(jí)項(xiàng)目管理人才B級(jí) 大專(zhuān)畢業(yè)，要求具有5年以上項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具有三年以上多公司單項(xiàng)目或單公司多項(xiàng)目的的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)人經(jīng)歷。具備管理復(fù)雜項(xiàng)目能力和中小型項(xiàng)目公司能力。 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理，策劃經(jīng)理
項(xiàng)目管理人才C級(jí) 參與過(guò)整個(gè)項(xiàng)目的管理或負(fù)責(zé)過(guò)項(xiàng)目的某一部分的管理，曾經(jīng)輔助過(guò)或正在輔助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行復(fù)雜項(xiàng)目的管理，或者全面負(fù)責(zé)過(guò)一些復(fù)雜項(xiàng)目的管理。 施工項(xiàng)目經(jīng)理
項(xiàng)目管理人才D級(jí) 熟悉項(xiàng)目管理原理、技術(shù)與方法 施工員，售樓員
三、 項(xiàng)目管理的創(chuàng)新模型
新型項(xiàng)目管理的核心理念是：1.以顧客為中心的需要。2.掌握非傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理技術(shù)的需要。3.定義項(xiàng)目經(jīng)理的作用。
我們以房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目—湖南郴州為例，闡述全壽命周期管理的重要步驟與方法。
1、 項(xiàng)目評(píng)估
承接項(xiàng)目雙方溝通與研討，我方計(jì)算此項(xiàng)目的周期與成本，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行權(quán)衡，評(píng)估雙方的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，而后起草合作協(xié)議，確定項(xiàng)目金額為20萬(wàn)元，項(xiàng)目成本為10萬(wàn)元，對(duì)方付給我方款項(xiàng)分兩步不能少于10萬(wàn)元，回避我方不應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確保我方不虧損，同時(shí)對(duì)客戶(hù)給予適當(dāng)優(yōu)惠，與同類(lèi)項(xiàng)目相比優(yōu)惠幅