中要注意一些什么問題？就要注意我們開發(fā)產(chǎn)品投資含息與不含息的開發(fā)產(chǎn)品投資，目前我們利率比較低，一旦利率提上來相當(dāng)高；要注意資金籌措安排；要注意建安成本、開發(fā)成本與經(jīng)營成本的區(qū)別與聯(lián)系；要注意可用于還款的資金來源；資產(chǎn)負債表的平衡；注意有關(guān)政策與會計制度的變化。國家政策的變化對于我們房地產(chǎn)行業(yè)非常重要。
另外還要注意哪些項目比較適合做，如果你要把項目分析得比較細，半年或者是季度，就應(yīng)當(dāng)用我們這個辦法做；第二要有滾動開發(fā)，分階段開發(fā)的要用這個方法做；另外還有就是如果你是項目肯定是全部出租的，可能有10、20年出租的東西，這樣的項目就一定要用還款投資，因為我們房地產(chǎn)開發(fā)項目一般說來和其他項目開發(fā)周期比較短，運營周期也相對短，一般我們房地產(chǎn)投資大，開發(fā)周期長，實際上跟任何一個水電站比起來都是很小，所以相對比較起來時間跨度不到5、6年，分期開發(fā)也就是6、7年，這個希望大家注意。
評估在國外的應(yīng)用。這是我去年訪問美國的時候，訪問美國評估協(xié)會，這實際上就是不動產(chǎn)房屋評估協(xié)會，他們寫了一本書叫做不動產(chǎn)的評估，書有一英寸半厚，這里面第24章這一章的標題是折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析。就是在美國這個協(xié)會等于是美國評估師協(xié)會，就是房地產(chǎn)評估師協(xié)會，它是為房地產(chǎn)評估師協(xié)會制定標準，或者是制定規(guī)則這么一個單位，這個書里面規(guī)定用這個方法來做，大家如果有興趣可以參考這本書，可能咱們房地產(chǎn)估價師協(xié)會已經(jīng)翻譯出來，大家有興趣可以聯(lián)系一下。
（根據(jù)建設(shè)部標準定額所李明哲研究員在“2004中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與創(chuàng)新研討會”上的講話整理）轉(zhuǎn)貼于：http://www.vanceur.cn