中要注意一些什么問題？就要注意我們開發(fā)產(chǎn)品投資含息與不含息的開發(fā)產(chǎn)品投資，目前我們利率比較低，一旦利率提上來相當(dāng)高；要注意資金籌措安排；要注意建安成本、開發(fā)成本與經(jīng)營成本的區(qū)別與聯(lián)系；要注意可用于還款的資金來源；資產(chǎn)負(fù)債表的平衡；注意有關(guān)政策與會(huì)計(jì)制度的變化。國家政策的變化對(duì)于我們房地產(chǎn)行業(yè)非常重要。
另外還要注意哪些項(xiàng)目比較適合做，如果你要把項(xiàng)目分析得比較細(xì)，半年或者是季度，就應(yīng)當(dāng)用我們這個(gè)辦法做；第二要有滾動(dòng)開發(fā)，分階段開發(fā)的要用這個(gè)方法做；另外還有就是如果你是項(xiàng)目肯定是全部出租的，可能有10、20年出租的東西，這樣的項(xiàng)目就一定要用還款投資，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般說來和其他項(xiàng)目開發(fā)周期比較短，運(yùn)營周期也相對(duì)短，一般我們房地產(chǎn)投資大，開發(fā)周期長，實(shí)際上跟任何一個(gè)水電站比起來都是很小，所以相對(duì)比較起來時(shí)間跨度不到5、6年，分期開發(fā)也就是6、7年，這個(gè)希望大家注意。
評(píng)估在國外的應(yīng)用。這是我去年訪問美國的時(shí)候，訪問美國評(píng)估協(xié)會(huì)，這實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)房屋評(píng)估協(xié)會(huì)，他們寫了一本書叫做不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，書有一英寸半厚，這里面第24章這一章的標(biāo)題是折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析。就是在美國這個(gè)協(xié)會(huì)等于是美國評(píng)估師協(xié)會(huì)，就是房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)，它是為房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)制定標(biāo)準(zhǔn)，或者是制定規(guī)則這么一個(gè)單位，這個(gè)書里面規(guī)定用這個(gè)方法來做，大家如果有興趣可以參考這本書，可能咱們房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)已經(jīng)翻譯出來，大家有興趣可以聯(lián)系一下。
?。ǜ鶕?jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額所李明哲研究員在“2004中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與創(chuàng)新研討會(huì)”上的講話整理）轉(zhuǎn)貼于：http://www.vanceur.cn