一類(lèi)是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，一類(lèi)是綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)有點(diǎn)相當(dāng)于一般項(xiàng)目投資項(xiàng)目，大家可能熟知國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，我們稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)分析，但是它主要是為一些開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立的，就是為國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立的。
四、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)要解決一些什么問(wèn)題
首先要解決它的經(jīng)濟(jì)合理性，就是這個(gè)項(xiàng)目合不合理開(kāi)發(fā)，有沒(méi)有用處；第二要解決這個(gè)項(xiàng)目本身財(cái)務(wù)生存能力，財(cái)務(wù)生存能力是非常重要的事情，就是說(shuō)假定你有這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)建成了，但是你有一些營(yíng)運(yùn)成本，營(yíng)運(yùn)收入，但是營(yíng)運(yùn)收入不足以產(chǎn)生足夠的利潤(rùn)，但是能夠維持你這個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)生存下去，這是一個(gè)最基本的生存能力，應(yīng)該看看我們需要有多少營(yíng)業(yè)收入才能彌補(bǔ)我的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用；清償能力，就是說(shuō)能不能還款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢(qián)才是你的盈利，任何開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目都是銀行還款還上多少，然后借款還付本息之上，經(jīng)營(yíng)成本才能算出來(lái)起碼的價(jià)錢(qián)是多少，在這個(gè)價(jià)值之上再定高一點(diǎn)就是掙的錢(qián)，是這么一個(gè)邏輯。
我們還要解決一個(gè)問(wèn)題就是財(cái)務(wù)的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是所謂的經(jīng)濟(jì)分析或者是國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)我們一般不去做，一般只做財(cái)務(wù)的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)。我們要分析的對(duì)象是什么？是現(xiàn)金流量，我們分析的對(duì)象是現(xiàn)金流量；解決問(wèn)題的理論方法是什么？是利用資金的時(shí)間價(jià)值理論。具體做就是做折現(xiàn)的現(xiàn)金流量分析，我們的方法里面都有規(guī)定。
如何解決問(wèn)題？首先要解決發(fā)生了什么費(fèi)用，支出的多少，解決這個(gè)問(wèn)題，剛才是要解決什么問(wèn)題，現(xiàn)在是我們來(lái)回答如何解決問(wèn)題。得到了一些什么收入，就是收入多少，交納了什么稅金，這些稅金又支出了多少；建設(shè)資金從哪來(lái)；借貸的資金從哪來(lái)，一個(gè)是權(quán)益資金從哪來(lái)，另外一個(gè)是借貸資金從哪來(lái)；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時(shí)要有別風(fēng)險(xiǎn)因素。以上所有的現(xiàn)金流入和流出都有發(fā)生時(shí)間的問(wèn)題，首先我前面說(shuō)的四項(xiàng)是解決識(shí)別我的現(xiàn)金流入和流出的問(wèn)題，識(shí)別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發(fā)生在什么時(shí)間，是需要解決這些問(wèn)題。
現(xiàn)在我們就要解決現(xiàn)金流出。都有哪些現(xiàn)金流出？就是有土地成本，土地改進(jìn)成本，土地改進(jìn)成本是什么東西？土地成本主要是因?yàn)槟阃恋貋?lái)源不一樣，你成本就不一樣，有的是原來(lái)政府批的，或者是受讓的，從別的人那里買(mǎi)來(lái)的，還有就是投標(biāo)的，還有合作的，所以每一個(gè)項(xiàng)目的土地成本不一樣；土地改進(jìn)的成本就是幾通一平等等土地改進(jìn)的成本。還有土地上的改進(jìn)成本，還有市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)資金成本，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說(shuō)土地增值稅將來(lái)會(huì)變成物業(yè)稅。就是說(shuō)我們的現(xiàn)金流出大概是這些東西。
開(kāi)發(fā)建設(shè)投資所含各項(xiàng)費(fèi)用有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，管理費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等等，這些費(fèi)用文件里面都有規(guī)定。
還有一個(gè)是我要花多少錢(qián)，另外要解決錢(qián)從哪來(lái)，就是資金來(lái)源和結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。首先就是資本金，國(guó)家規(guī)定任何一個(gè)項(xiàng)目資本金，這個(gè)資本金就是必須和開(kāi)發(fā)商、有關(guān)批準(zhǔn)單位說(shuō)清楚的事情，當(dāng)然資本金現(xiàn)在沒(méi)有辦法規(guī)定，弄清楚你的資本金真正從你自己家里的錢(qián)掏出來(lái)的，還是問(wèn)銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢(qián)作為我自己的資本金，然后再到另外一個(gè)乙地方去進(jìn)行投資，但是資本金是必須有的。
另外預(yù)售收入，還有借貸、債券，這是資金的來(lái)源；還有一個(gè)資金的來(lái)源，實(shí)際上是施工企業(yè)的貸款，就是施工企業(yè)墊資，但是從我們國(guó)家的規(guī)定來(lái)說(shuō)，這是不合法的行為，實(shí)際過(guò)程中是有這一點(diǎn)，但是方法沒(méi)有規(guī)定這一點(diǎn)，就沒(méi)有用；資金的使用計(jì)劃要弄清楚。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)