需求，什么叫做有效需求？就是要解決誰(shuí)投資的問(wèn)題，誰(shuí)使用的問(wèn)題，誰(shuí)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題和誰(shuí)買(mǎi)單的問(wèn)題，關(guān)鍵是誰(shuí)買(mǎi)單的問(wèn)題，誰(shuí)經(jīng)營(yíng)也是很關(guān)鍵的問(wèn)題，這些都是我們進(jìn)行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰(shuí)受益、誰(shuí)受損，廣泛來(lái)講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤(rùn)，施工企業(yè)也拿利潤(rùn)，但是也可能銀行是受損，貸款回不來(lái)錢(qián)，還有拆遷對(duì)群眾也是受損的。
另外要分析需要什么形式與規(guī)模的房地產(chǎn)，由于你們細(xì)分市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)行話(huà)叫做細(xì)分市場(chǎng)。什么樣的產(chǎn)出結(jié)果，就是說(shuō)什么樣的建筑是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什么樣的投入和活動(dòng)，就是你需要多少資金，多少施工隊(duì)伍等等方方面面的東西都要有。
同樣你還要有一些假設(shè)的條件，就是說(shuō)我想搞這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個(gè)假設(shè)，假設(shè)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康、平穩(wěn)發(fā)展的，這是一個(gè)假設(shè)。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時(shí)候，緊縮銀根，剛才我所說(shuō)的假設(shè)就不成立了，所以你任何一個(gè)項(xiàng)目，在搞你的可行性研究的時(shí)候，對(duì)你周?chē)沫h(huán)境要做一個(gè)基本的假設(shè)，你是在這些假設(shè)條件進(jìn)行分析，如果這些假設(shè)條件不行，那么怎么辦？還有一些什么補(bǔ)救辦法。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)大家都比較熟悉。首先是不動(dòng)性；單件性，一件一件生產(chǎn)；保值性，總是價(jià)值越來(lái)越高，除非人工拆掉；還有高價(jià)值性；產(chǎn)品生產(chǎn)的長(zhǎng)期性；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目它本身是開(kāi)發(fā)過(guò)程的生產(chǎn)與投資雙重，就是開(kāi)發(fā)的時(shí)候和投資兩個(gè)同時(shí)在進(jìn)行。
還有一條就是投入和產(chǎn)出是同步，就是說(shuō)我在投入的時(shí)候，就可以有產(chǎn)出，什么叫做有產(chǎn)出？就是我們可以賣(mài)，這是任何一種產(chǎn)品沒(méi)有的優(yōu)惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車(chē)也好，你在制造的過(guò)程中就可以把它賣(mài)出去，這沒(méi)有，只有房地產(chǎn)有這個(gè)特點(diǎn)，這是我們非常重要的特點(diǎn)。
還有第三個(gè)特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，這是一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，大家知道我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產(chǎn)，但是你這個(gè)東西拿出去出租和出售，它就是屬于流動(dòng)資產(chǎn)，它不是固定資產(chǎn)的范圍。當(dāng)然它還有一些無(wú)形的資產(chǎn)這都是有可能的。
所以我們開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的投資有三個(gè)方面組成，一個(gè)是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，這是出租出售的資產(chǎn)；第二部分就是固定資產(chǎn)投資，就是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己用的這一部分資產(chǎn)；還有無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。
這是我要非常強(qiáng)調(diào)的一個(gè)概念，就是說(shuō)我們擴(kuò)大企業(yè)的東西資產(chǎn)是流動(dòng)性，因?yàn)橛幸恍┐髮W(xué)寫(xiě)的房地產(chǎn)的教科書(shū)里面還在不停地申述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的折舊概念，希望大家注意這個(gè)問(wèn)題，折舊只有固定資產(chǎn)才有，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有，這是分界線(xiàn)評(píng)價(jià)的方法里面規(guī)定的，這也是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的。
我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品另外一些特點(diǎn)就是投資和生產(chǎn)，這同時(shí)又形成了固定資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本。在開(kāi)發(fā)成本中有關(guān)的稅費(fèi)也是我們開(kāi)發(fā)成本之一，大家要注意這個(gè)問(wèn)題，這是我們方法里面都說(shuō)清楚的。房地產(chǎn)里面有一個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)成本，這個(gè)經(jīng)營(yíng)成本和開(kāi)發(fā)成本是有區(qū)別的，開(kāi)發(fā)成本是實(shí)際花的錢(qián)，每年花多少錢(qián)，但是開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本不一樣，它是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售出租的時(shí)候，將開(kāi)發(fā)的成本按照國(guó)家和有關(guān)會(huì)計(jì)制度要求結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
開(kāi)發(fā)成本就是花多少錢(qián)就是多少，但是經(jīng)營(yíng)成本不是這樣，經(jīng)營(yíng)成本就是你收多少錢(qián)才能算多少成本，這是有比較大的區(qū)別。具體的做法是按照當(dāng)期銷(xiāo)售收入和租金收入占全部銷(xiāo)售收入和租金收入的比例，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。
我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的類(lèi)型現(xiàn)在基本上按經(jīng)營(yíng)型類(lèi)型區(qū)分，有出售、出租和混合型；按用途分類(lèi)有居住、商業(yè)、辦公等若干；評(píng)價(jià)有兩類(lèi)評(píng)價(jià)，