類從管理的角度有新建、改擴(kuò)建和合資，這里面都是把項(xiàng)目分為新建、改擴(kuò)建和合資。但是這些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從利用資源的角度可以把項(xiàng)目分成新建與合資以及改擴(kuò)建，因?yàn)楦臄U(kuò)建利用原有的一些資產(chǎn)，新建和合資都是完全是平地起價(jià)。從經(jīng)營(yíng)的角度來看我們有一些項(xiàng)目是經(jīng)營(yíng)性，有一些項(xiàng)目是非經(jīng)營(yíng)性，比如說城市道路，如果不收過路費(fèi)的話，那就是非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，但是如果說收錢了，過路費(fèi)像原來北京五環(huán)就是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，現(xiàn)在又變成非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。還有從產(chǎn)品性質(zhì)的角度，我們有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目、公共項(xiàng)目和準(zhǔn)公共項(xiàng)目，這就是從產(chǎn)品的性質(zhì)來看。
公共項(xiàng)目比如說北京市政府搞的環(huán)境污染治理的一些項(xiàng)目，大家都受益，誰也不花錢；準(zhǔn)公共項(xiàng)目就像污水處理；電視機(jī)、冰箱或者是等等都是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，按照產(chǎn)品性質(zhì)來定的。從融資主體的角度有項(xiàng)目融資與企業(yè)融資；從權(quán)益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現(xiàn)在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評(píng)估方式是統(tǒng)一的，就是利用增量的方式來評(píng)估的。
下面切入正題，我們投資任何一個(gè)項(xiàng)目都有投資的目的，公共建筑比如說國(guó)家奧體中心，公共投資為主，同時(shí)吸納私人投資，還有國(guó)家大劇院都是國(guó)家公共建筑，這些項(xiàng)目并不是真正為了盈利，當(dāng)然也不希望靠國(guó)家養(yǎng)著，但是主要目的就是國(guó)威，這是一個(gè)方面。
住宅來說，經(jīng)濟(jì)適用房這里面就是私人投資加上政策優(yōu)惠，對(duì)于這樣一些項(xiàng)目，它的目的是獲取利潤(rùn)，對(duì)于政府來說它是政府政績(jī)的體現(xiàn)；商品房這是私人投資，這樣的項(xiàng)目肯定是盈利性的項(xiàng)目；涉外商品房肯定是以盈利為目標(biāo)，絕對(duì)不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現(xiàn)在搞的家樂福，那么大的廣場(chǎng)，據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)開發(fā)商沒有資格或者是沒有得到這樣的實(shí)惠，但是這給了國(guó)外一些商業(yè)企業(yè)，它純粹是以盈利為目的。
二、 投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容
首先研究市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是宏觀市場(chǎng)，一個(gè)是微觀市場(chǎng)。
宏觀市場(chǎng)指什么？就是整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)，還有房地產(chǎn)整個(gè)宏觀的情況，像去年房地產(chǎn)爭(zhēng)論比較多，大家都是業(yè)內(nèi)的人，我就不再介紹了。到我們具體的項(xiàng)目，那就要評(píng)估土地供給的市場(chǎng)，要評(píng)估一下材料的市場(chǎng)，要評(píng)估一下商品房銷售市場(chǎng)，要評(píng)估一下資本的市場(chǎng)。
我覺得這四個(gè)市場(chǎng)，就具體項(xiàng)目來說這四個(gè)市場(chǎng)恐怕都要考慮，因?yàn)槟阌绣X買不到便宜的材料，你的利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)不了，這是利潤(rùn)的問題。當(dāng)然還要注意投資時(shí)機(jī)的參與，大家在座都很清楚。
還有技術(shù)評(píng)價(jià)，技術(shù)評(píng)價(jià)可能一般就是通過設(shè)計(jì)院來做，或者是一些評(píng)估公司他們?cè)倨刚?qǐng)專業(yè)人士對(duì)我房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要是技術(shù)方面。
環(huán)境影響評(píng)價(jià)是非常重要的東西，我們房地產(chǎn)項(xiàng)目也存在這樣的東西，時(shí)間關(guān)系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們?cè)L問天安門的網(wǎng)站，可以在網(wǎng)站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現(xiàn)在朝霞的天安門永遠(yuǎn)看不到了，就是因?yàn)樾卤本╋埖瓿?，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環(huán)境影響的意義。
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)這是我們主要要講的內(nèi)容。還有社會(huì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，應(yīng)該說現(xiàn)在已經(jīng)提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設(shè)部注意到這個(gè)問題，世界銀行也在注意到這個(gè)問題，就是說在搞房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)該積極搞社會(huì)評(píng)價(jià)，為什么？因?yàn)樯鐣?huì)評(píng)價(jià)涉及一個(gè)非常重要的問題，就是非自愿的移民，我們的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者是市政項(xiàng)目往往要進(jìn)行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社會(huì)評(píng)價(jià)也列入到議事日