入的資金充分發(fā)揮作用。
五、結(jié)算階段的投資控制
房?jī)r(jià)與成本沒(méi)有因果關(guān)系，而成本卻可以導(dǎo)致“爛屋樓”產(chǎn)生，甚至公司破產(chǎn)。因此，成本結(jié)算在項(xiàng)目全過(guò)程中起到至關(guān)重要的作用。首先，建安工程結(jié)算包括專業(yè)性較強(qiáng)的分包工程、設(shè)備供應(yīng)等零星項(xiàng)目辦理結(jié)算，所以要在工程竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算的基礎(chǔ)資料是預(yù)算、合同、工程聯(lián)系單、竣工圖等，通過(guò)工程監(jiān)理和項(xiàng)目部對(duì)工程量的確認(rèn)、審查、審核，經(jīng)過(guò)預(yù)算內(nèi)審和專業(yè)審計(jì)把關(guān)，避免多算、漏算、錯(cuò)算等現(xiàn)象。其次，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本保險(xiǎn)、融資成本、維護(hù)保養(yǎng)管理基金等，應(yīng)在開(kāi)發(fā)預(yù)算的基礎(chǔ)上按照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，確保工程造價(jià)的真實(shí)性。結(jié)算完成后，對(duì)工程投資的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析、評(píng)審，最終形成財(cái)務(wù)核算。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要分清項(xiàng)目利潤(rùn)的構(gòu)成
在高速增長(zhǎng)的行業(yè)中，考察單獨(dú)企業(yè)的績(jī)效是十分困難的事。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就屬于這種情況。一個(gè)開(kāi)發(fā)商，拿到一塊地，蓋起房子，賣掉，賺進(jìn)一筆利潤(rùn)。這筆利潤(rùn)實(shí)際包含兩部分：一部分是從拿到地開(kāi)始，土地增值而獲取的利潤(rùn)；另一部分是開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)辛辛苦苦規(guī)劃，設(shè)計(jì)，施工，銷售，服務(wù)而獲取的回報(bào)。我們把土地增值帶來(lái)的利潤(rùn)叫PL，把開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)的利潤(rùn)叫PD，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總利潤(rùn)叫P，那么，P=PL+PD 中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)被列入暴利行業(yè)，盈利水平高，實(shí)際上大部分是土地增值帶來(lái)的。有不少項(xiàng)目蓋了房子還不如不蓋房子，只賣地賺的錢(qián)多（當(dāng)然，國(guó)家政策不允許倒賣土地，但現(xiàn)實(shí)中，通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司等方式實(shí)際存在土地的倒賣）。在這種情況下，PD是負(fù)數(shù)，PL非常大，才使總利潤(rùn)P是正數(shù)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)過(guò)程不但沒(méi)有給項(xiàng)目增值，反而侵蝕了一部分土地增值的收益。
土地增值利潤(rùn)也好，開(kāi)發(fā)增值利潤(rùn)也罷，總之肉爛在鍋里，都是開(kāi)發(fā)商賺了，何必要分那么仔細(xì)？其實(shí)不然，把兩塊利潤(rùn)來(lái)源區(qū)分清楚，有很實(shí)際的意義。
一、可以科學(xué)考察開(kāi)發(fā)企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)水平。
房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利行業(yè)，房地產(chǎn)從業(yè)人員也位列高收入人群之列。一個(gè)項(xiàng)目賺了錢(qián)，投資人分得大筆利潤(rùn)，管理團(tuán)隊(duì)分得大筆獎(jiǎng)金，好像皆大歡喜，實(shí)則一筆糊涂帳。對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，土地增值收益應(yīng)該是他應(yīng)得的部分，那是他投資帶來(lái)的回報(bào)；對(duì)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)增值收益是他們付出智力和勞動(dòng)的合理報(bào)酬。一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，可以為投資人在增值的土地上賺取更多的利潤(rùn)，也可以讓貶值的土地少虧損甚至仍能盈利。一個(gè)平庸的團(tuán)隊(duì)，則會(huì)侵蝕土地增值的部分收益，甚至讓買入了貶值的土地的投資人跳樓。所以，投資人不能簡(jiǎn)單地以項(xiàng)目的盈虧總額來(lái)考察管理團(tuán)隊(duì)的績(jī)效水平，必須分清項(xiàng)目利潤(rùn)的構(gòu)成，深入研究開(kāi)發(fā)收益PD到底有多大。能把PD做大的團(tuán)隊(duì)要給予高額獎(jiǎng)勵(lì)，要積極保留；把PD做的很小，甚至是負(fù)數(shù)的團(tuán)隊(duì)，要淘汰更換。
二、PD是開(kāi)發(fā)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。
目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商扮演著融投資人和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)為一體的角色。獲取PL，靠的是投資人的眼光和資金實(shí)力（在不規(guī)范的土地供應(yīng)市場(chǎng)里，政府關(guān)系也非常重要，但隨著政府行為的規(guī)范，政府關(guān)系的作用在減小）；獲取PD，靠的是管理團(tuán)隊(duì)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，管理水平和整合社會(huì)資源的能力。眼光和資金實(shí)力不構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)力，是很容易被模仿和超越的，他可以讓一個(gè)具體的項(xiàng)目成功，但不能保證一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青。房地產(chǎn)企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于組織的力量，來(lái)源于準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，高超的項(xiàng)目策劃，精細(xì)的管理和整合社會(huì)資源的能力，體現(xiàn)在能夠創(chuàng)造出很高的PD。可以這么說(shuō)，PD高的房地產(chǎn)企業(yè)是具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。
三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)向?qū)I(yè)化演進(jìn)，投資人和開(kāi)發(fā)商分離是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
在新的產(chǎn)業(yè)鏈架構(gòu)中，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越變