子系統(tǒng)中涉及的眾多數(shù)據(jù),相互之間關(guān)系復雜,一些已清楚其邏輯關(guān)系,一些數(shù)據(jù)間有關(guān)系,但又不明確其相互關(guān)系,需要進一步研究。比如,宏觀經(jīng)濟中的ＧＤＰ增長與房地產(chǎn)投資增長有正相關(guān)的關(guān)系,但ＧＤＰ增長與居住房地產(chǎn)項目投資和商業(yè)房地產(chǎn)項目投資到底有什么樣的數(shù)量關(guān)系?ＧＤＰ增長與房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有什么關(guān)系?這些數(shù)據(jù)關(guān)系都是錯綜復雜的。
(4)計算復雜
項目的經(jīng)濟評價涉及用靜態(tài)評價、動態(tài)評價方法進行的經(jīng)濟分析;還包括盈虧平衡分析、臨界點分析和敏感性分析等不確定性分析;需要輸入大量的基礎(chǔ)費用、收入估算數(shù)據(jù);計算大量的評價指標,比如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資收益率、投資回收期等;采用多種分析方法,如現(xiàn)金流法、非現(xiàn)金流法等;計算非常復雜。
(5)可行性研究報告包括的內(nèi)容多,相應的說明多、圖、表多
比如:要對項目名稱地址及相關(guān)單位、可行性研究依據(jù)、范圍、結(jié)論,項目提出的背景和建設的必要性和可行性,投資的社會、經(jīng)濟、法律、自然環(huán)境,市場狀況,設計方案,環(huán)境保護,資源供給,項目投資估算,項目評價,結(jié)論及建議進行文字描述;要插入經(jīng)濟評價指標表、經(jīng)濟狀況數(shù)據(jù)表、各種城市情況表、項目情況表、市場情況表等等;要附上項目用地圖、項目規(guī)劃圖、建筑設計方案圖等。
3 信息技術(shù)在房地產(chǎn)項目可行性研究中的應用
根據(jù)房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容和特點,房地產(chǎn)投資項目可行性研究計算機輔助系統(tǒng),應綜合管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡技術(shù)、數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)輔助進行房地產(chǎn)項目的可行性研究。
3.1系統(tǒng)的總體設計
整體系統(tǒng)設計為一個管理信息系統(tǒng),可由三個子系統(tǒng)構(gòu)成:房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析子系統(tǒng),項目經(jīng)濟評價子系統(tǒng)以及可行性研究報告生成子系統(tǒng)。這三個子系統(tǒng)主要處理房地產(chǎn)可行性研究中數(shù)據(jù)量大、計算難度高、圖表多的市場分析、經(jīng)濟評價、報告生成的工作。
3.2功能分析
按可行性研究主要內(nèi)容設計的三個子系統(tǒng)的功能為:
3.2.1市場調(diào)查與分析子系統(tǒng)
該子系統(tǒng)包括建立數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)倉庫,利用聯(lián)機分析技術(shù)-ＯＬＡＰ進行數(shù)據(jù)分析,利用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)發(fā)現(xiàn)新的數(shù)據(jù)關(guān)系,以便進行市場分析、投資決策。該系統(tǒng)可存儲、查詢、比較、分析、挖掘、打印與項目投資有關(guān)的各種數(shù)據(jù)。
這些數(shù)據(jù)包括:國家、城市社會經(jīng)濟狀況數(shù)據(jù),城市土地、住房市場數(shù)據(jù),目標客戶、購房者、競爭樓盤項目、項目自身情況等數(shù)據(jù)。
此外,根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)動態(tài)變化、要求不斷更新的特點,可充分利用網(wǎng)絡技術(shù)進行及時更新?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)有了很大發(fā)展,相應的行業(yè)專業(yè)網(wǎng)站可以提供有關(guān)的房地產(chǎn)市場信息。針對這種情況,系統(tǒng)設計時可充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),在市場調(diào)查與分析子系統(tǒng)中相應的位置設計與有關(guān)的網(wǎng)站鏈接、對相應的數(shù)據(jù)進行檢索、查新的功能,以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的及時更新。
3.2.2 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價系統(tǒng)
該子系統(tǒng)包括項目管理,計算參數(shù)輸入,項目方案的經(jīng)濟分析計算和不確定性分析,價格計算,輔助報表輸出,基本報表輸出,綜合財務指標的圖表輸出。它按照可行性研究階段性的特點,設置了在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一輸入共享的基礎(chǔ)上,提供了既能在方案和數(shù)據(jù)較少情況下的粗略經(jīng)濟評價、又能在方案和各種數(shù)據(jù)較充分情況下進行詳細準確的經(jīng)濟評價。滿足可行性研究階段性特點的要求。
3.2.3 可行性研究
報告生成系統(tǒng)
根據(jù)房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容設計了模板庫,建立其內(nèi)容框架,可從前面的市場調(diào)查與分析系統(tǒng)和經(jīng)濟評價系統(tǒng)調(diào)入數(shù)據(jù),也可在設計好的模板中輸入數(shù)據(jù)進行進一步的修改,從項目的角度做到數(shù)據(jù)共享,形成一個完整的項目可行性研究報告生成系統(tǒng)。
3.3 系統(tǒng)集成通過以上分析,
將房地產(chǎn)項目可行性研究系統(tǒng)集成如圖1所示。
4 結(jié)語
以上系統(tǒng)的構(gòu)想是從房地產(chǎn)投資項目可行性研究的特點出發(fā),為方便可行性研究人員快速、準確進行市場分析、經(jīng)濟評價、可行性研究報告的生成提供幫助,可以節(jié)省決策階段的時間和費用,提高決策的準確,更好地進行科學決策。
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