分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)方式進(jìn)行選擇。
（4）房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)分析。主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期或長期資金做出合理的安排。
（5）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析。主要考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身經(jīng)營能力及市場接受程度等，對出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇。經(jīng)過這一環(huán)節(jié)的系統(tǒng)分析，針對前幾步完成后得出的 1~2 個初步投資方案，就形成多種具體開發(fā)經(jīng)營方案，并進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)評價和綜合評價，從中選擇 2-3 個較優(yōu)的具體方案。
3.4 項目評價和方案比選
這一階段主要是對前面得出的幾種方案做出最終選擇，主要包括：具體項目的投資成本與費用估算、項目收入估算與資金籌措、財務(wù)評價與綜合評價、項目的不確定性分析以及方案的比選，從而得出最能滿足企業(yè)投資目標(biāo)的項目投資方案。
3.5 規(guī)劃設(shè)計方案的確定
一般認(rèn)為，完成了前面四步工作，投資決策分析工作已經(jīng)完成，“投資決策分析小組”使命也就完成。應(yīng)該說，工作開展到這一步，公司戰(zhàn)略層可以把工作重點逐步放到其他領(lǐng)域如融資渠道的選擇等。但是“決策分析小組”工作還沒有最終完成，因為前面的所有工作得到只是一種“想法”，如何把這種“想法”有效的轉(zhuǎn)換成“產(chǎn)品”，這是關(guān)鍵的一步。
規(guī)劃設(shè)計人員是站在技術(shù)或藝術(shù)的角度，而業(yè)主是站在投資人的角度，這兩者應(yīng)該說有區(qū)別的。開發(fā)商委托的規(guī)劃設(shè)計人員并不一定能夠充分了解市場需求，也不一定能充分領(lǐng)會業(yè)主的投資意圖，如何把投資意圖有效傳遞給規(guī)劃設(shè)計人員？“投資決策分析小組”無疑成為了最好的“橋梁”，因為它最了解整個項目的投資意圖，可以和設(shè)計人員不斷的交流與溝通，并審查設(shè)計方案是否充分貫徹了投資意圖，從而確保最終設(shè)計出來的產(chǎn)品是投資者想要的產(chǎn)品。
參 考 文 獻(xiàn)
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