業(yè)務(wù)開(kāi)展?！巴顿Y決策分析小組”要本著獨(dú)立、自主、負(fù)責(zé)的精神，同時(shí)小組成員之間應(yīng)及時(shí)溝通聯(lián)系?！翱倕f(xié)調(diào)人”與“業(yè)務(wù)主管”此時(shí)要督促小組成員相互溝通，凝聚團(tuán)隊(duì)內(nèi)的關(guān)系。其工作模式可用圖 1 表示。
3 投資決策分析流程運(yùn)作模式分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是建立在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是一個(gè)由粗到細(xì)的復(fù)雜流程。投資決策分析流程重新構(gòu)建具體如下：
3.1 初步投資意向的選擇
“決策分析小組”要根據(jù)企業(yè)上層發(fā)展戰(zhàn)略的要求，利用已有的和搜集的信息資源，進(jìn)行宏觀區(qū)位分析、投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況總體分析，這一階段主要是在國(guó)家、城市、區(qū)域的層次上進(jìn)行，內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，要作充分了解和估計(jì)，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行初步細(xì)分。
在完成上述分析后，決策小組可采用“頭腦風(fēng)暴法”并借助專家力量來(lái)選擇幾種（一般可選 2~3 種）區(qū)位與投資類型的組合，此階段可以不急于馬上就確定一種投資方案，因?yàn)榧词乖摲桨缸詈蟊徽撟C可行，也并不能說(shuō)明它就是最優(yōu)方案。另外，在這一階段主要是要充分發(fā)揮“決策分析小組”各成員的靈感、經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)，對(duì)每一種投資方案的細(xì)節(jié)不必過(guò)多考慮，可留在后續(xù)工作中逐步細(xì)化。這一階段輸出的結(jié)果一般是幾種初步的意向方案，如“在 A 區(qū)位投資中檔住宅”或“在 B區(qū)位投資高級(jí)寫字樓”等。
3.2 地塊選擇與項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位
就 3.1 步所得出的每一種組合所處的區(qū)域并結(jié)合考慮土地的可得性、規(guī)劃許可等邊界限制條件，選定1~2 處具體地塊進(jìn)行分析，主要考慮的依據(jù)是該地塊的交通、城市規(guī)劃、土地取得的代價(jià)、拆遷安置的難度、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
在進(jìn)行上述工作的同時(shí)，針對(duì)與具體地塊及初步意向投
投資類型相關(guān)的房地產(chǎn)供求狀況進(jìn)行調(diào)查，如供給量、有效需求量、空置量和空置率、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格、租金、經(jīng)營(yíng)收入、開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的稅金種類及支付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。其中供給量應(yīng)包括已完成項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及預(yù)計(jì)它們投入市場(chǎng)的時(shí)間等。
通過(guò)上述的調(diào)查分析（包括第 3.1步），“決策分析小組”經(jīng)過(guò)分析論證，確定 1~2 處具體地塊，并研究具體地塊上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，明確每一投資方案的開(kāi)發(fā)用途、規(guī)模、檔次以及鎖定的目標(biāo)市場(chǎng)等。在經(jīng)過(guò)初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)后，最終要落實(shí) 1~2 個(gè)較優(yōu)的初步投資方案，比如“在 A 地塊上開(kāi)發(fā)約×××平方米的高檔住宅”或“在 B 地塊上開(kāi)發(fā)約×××平方米的高級(jí)寫字樓”等。在完成了上述工作后，下一步就應(yīng)該對(duì)初步投資方案進(jìn)行深入的分析與比選。
3.3 項(xiàng)目的系統(tǒng)分析
“決策分析小組”在完成前兩步工作后，就應(yīng)該針對(duì)不同的初步投資方案進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃分析，以形成和優(yōu)選出比較具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。這階段的工作主要包括以下內(nèi)容：
（1）項(xiàng)目功能分析。這是在項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的基礎(chǔ)上，對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行定位細(xì)化，包括建筑風(fēng)格、整體規(guī)劃要求、樓型套型種類配比、建筑綠地與建筑景觀以及高科技應(yīng)用等。這一過(guò)程實(shí)際上就是“決策分析小組”根據(jù)調(diào)查分析的結(jié)果，提出了產(chǎn)品要求的建議書，需要前述的多種專業(yè)人才的介入。
（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)分析。這主要考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地與開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可考慮分期開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作方式的分析。主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從