節(jié)最為關(guān)鍵，企業(yè)必須自己擁有，其它環(huán)節(jié)原則上均可以選擇外包；同時(shí)由于環(huán)節(jié)比較多，對(duì)組織資源的依賴(lài)高于其它盈利模式，需要投入相對(duì)多的人力資源。
物業(yè)持有型價(jià)值鏈增值主要來(lái)源于優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的長(zhǎng)期投資增值（包括土地增值），該種模式降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)因?yàn)槿狈ν恋囟归_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中斷；同時(shí)這種模式對(duì)組織資源和管理團(tuán)隊(duì)的要求遠(yuǎn)不如房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型那么強(qiáng)烈，可以在更廣闊的范圍內(nèi)選擇投資持有對(duì)象；持有物業(yè)的最大問(wèn)題是它會(huì)占有相當(dāng)多的財(cái)務(wù)資源，需要極強(qiáng)大的資金實(shí)力和籌資能力，因此，持有物業(yè)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略保持一個(gè)合理的比例；與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型價(jià)值鏈一樣，投資決策和土地獲取兩個(gè)環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵，需企業(yè)自己擁有，其它環(huán)節(jié)可以選擇外包。
金融投資型價(jià)值鏈的特點(diǎn)是投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，只派出有限的管理人員（如財(cái)務(wù)人員等），著眼于獲取投資收益的盈利模式，這種模式大大節(jié)省組織資源，他從資本角度涉足于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)開(kāi)發(fā)外包與經(jīng)營(yíng)管理外包實(shí)現(xiàn)增值，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收；他的盈利來(lái)源貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售回收投資，也有長(zhǎng)期租金收入，總體盈利豐厚；主價(jià)值鏈上的投資分析、投資決策和投資管理等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，都需要企業(yè)具備；此種價(jià)值鏈?zhǔn)菄?guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要模式之一，國(guó)內(nèi)剛剛起步，隨市場(chǎng)發(fā)展未來(lái)前景寬闊。
房地產(chǎn)價(jià)值鏈的幾乎所有環(huán)節(jié)都是可以社會(huì)化的，都可以通過(guò)外包實(shí)現(xiàn)，但在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投資決策和土地獲取兩個(gè)階段在整個(gè)價(jià)值鏈中增值最大，是整個(gè)價(jià)值鏈中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)加大這兩個(gè)環(huán)節(jié)的資源配置。對(duì)于其他價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，企業(yè)可根據(jù)自身的資源和能力與處于價(jià)值鏈上的其他企業(yè)共同合作，構(gòu)建最有效的價(jià)值鏈，強(qiáng)強(qiáng)合作，彌補(bǔ)自身資源和能力的不足，共同完成價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程，這不僅能夠大幅度地降低成本，實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)，還能提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
二、產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位
在協(xié)議出讓土地時(shí)代，一塊土地究竟是用來(lái)做住宅、做商業(yè)還是做寫(xiě)字樓，產(chǎn)品選擇更多的是一種機(jī)會(huì)主義，有什么樣的土地，就做什么樣的產(chǎn)品。隨著土地招牌掛政策的實(shí)施，土地的獲取變得越來(lái)越，對(duì)于產(chǎn)品的選擇，選擇什么樣的土地，做什么樣的產(chǎn)品，已成為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇的關(guān)鍵，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的戰(zhàn)略選擇，
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓三種；在住宅中又可以分為低檔住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用房）、中檔住宅和高檔住宅（包括高級(jí)公寓和別墅）。
企業(yè)選擇做什么樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，首先要對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)吸引力做客觀的分析，對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行定量和定性相結(jié)合的打分比較，然后再結(jié)合自身的資源和能力確定最終的產(chǎn)品定位。根據(jù)新華信正略鈞策房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)吸引力分析模型，市場(chǎng)吸引力可以分為四個(gè)方面，分別為：市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)成長(zhǎng)性、盈利性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度，具體指標(biāo)體系如圖6所示：
圖6：房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)吸引力指標(biāo)體系
經(jīng)過(guò)實(shí)際打分對(duì)比分析可以看出，住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)成長(zhǎng)性指標(biāo)上得分均是最高，同時(shí)也有較強(qiáng)得盈利能力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較弱，是三種產(chǎn)品中吸引力最高的產(chǎn)品；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在市場(chǎng)成長(zhǎng)性和贏利性上得分最高，尤其在贏利性上，是三種產(chǎn)品中最好得一種，從綜合評(píng)分來(lái)看，得分僅次于住宅；辦公樓在三種產(chǎn)品中得分最低，市場(chǎng)規(guī)模最小，而且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較高。
從住宅的三種細(xì)分產(chǎn)品來(lái)看，中檔住宅在市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)成長(zhǎng)性上得分均是最高，贏利性也較強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較弱，在三種產(chǎn)品中吸引力最強(qiáng)；別墅和高檔公寓的市場(chǎng)規(guī)模較小，但贏利性最高，
項(xiàng)目經(jīng)理勝任力免費(fèi)測(cè)評(píng)PMQ上線啦！快來(lái)測(cè)測(cè)你排多少名吧~
http://www.vanceur.cn/pmqhd/index.html
