實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：（1）轉受讓方應具備房地產開發(fā)經營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經營范圍限制）；（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據不同地區(qū)的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續(xù)?！吨腥A人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。
實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。
出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續(xù)只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區(qū)分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續(xù)這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。民事審判活動具有對社會主義經濟基礎的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產項目轉讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產業(yè)發(fā)展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產審判實踐經驗總結的基礎上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。轉貼于：http://www.vanceur.cn
項目經理勝任力免費測評PMQ上線啦！快來測測你排多少名吧~
http://www.vanceur.cn/pmqhd/index.html
