實意義。為此，筆者試述如下觀點：

從建設(shè)項目的構(gòu)成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項審批部門申請項目建設(shè)者更名手續(xù)?！吨腥A人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。

實踐中具體審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實質(zhì)條件即是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個條件，它是審查認定建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。

出讓方具備實質(zhì)條件后，表明一個完整的建設(shè)項目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實質(zhì)條件是認定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標準。而轉(zhuǎn)讓項目權(quán)利只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項目權(quán)利，同時付出對價，辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標準。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權(quán)益，為主管機關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。轉(zhuǎn)貼于：http://www.vanceur.cn

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