其二，受開發(fā)條件的限制，諸如存在資金不到位或者市政府配套設(shè)施不完善、開發(fā)條件不成熟等條件限制，因而出現(xiàn)工期拖延情況。 其三，目前國內(nèi)設(shè)計(jì)方案階段收費(fèi)過低，導(dǎo)致市場惡性競爭。一些設(shè)計(jì)單位為了搶占市場，搞一些高成本、低回報(bào)的項(xiàng)目跟蹤。而開發(fā)單位對方案設(shè)計(jì)采取相當(dāng)隨意性的態(tài)度，沒有時(shí)間、效率和責(zé)任的概念；有的開發(fā)單位則表現(xiàn)為不切實(shí)際和一意孤行。這些現(xiàn)象不僅給設(shè)計(jì)單位造成了很大的壓力，而且還造成設(shè)計(jì)資源的浪費(fèi)，給社會和國家釀成了不應(yīng)有的損失。 其四，缺乏合理的制約和收費(fèi)制度。要想杜絕這種現(xiàn)象，首先要制定合理的收費(fèi)制度，提高方案階段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，用經(jīng)濟(jì)手段制約開發(fā)單位的不合理行為。 其次，要對惡性競爭行為加大整治力度；設(shè)計(jì)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)道德教育，并制定出相應(yīng)的懲罰性措施，從源頭剎住這股歪風(fēng)。 其五，目前國內(nèi)的設(shè)計(jì)水平與境外的設(shè)計(jì)水平還有較大的差距，導(dǎo)致了設(shè)計(jì)方案比較落后，施工周期過長，資源浪費(fèi)等情況。 施工圖階段的策劃工作 在這一階段里，開發(fā)單位對施工圖設(shè)計(jì)明顯重視不夠。施工圖設(shè)計(jì)周期過短，這也可能是目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位的通病它往往使設(shè)計(jì)人員為了趕工期，沒日沒夜的加班加點(diǎn)，或者將設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包出去，因而，設(shè)計(jì)質(zhì)量得不到保證。特別值得一提的是，工程施工開工后，施工圖紙進(jìn)行大幅度修改，這是非常不可取的。因?yàn)樵谀壳暗捻?xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)單位往往把工期卡死。而為了趕工期，就有可能出現(xiàn)施工和設(shè)計(jì)同步進(jìn)行的現(xiàn)象。 雖然目前開發(fā)項(xiàng)目都聘請了監(jiān)理公司，它同設(shè)計(jì)單位一樣，承受著開發(fā)單位的壓力。因此，在壓力之下，有些監(jiān)理工作往往流于形式。這也是出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的一個(gè)原因。目前，有關(guān)部門已經(jīng)出臺了一系列關(guān)于施工圖設(shè)計(jì)的管理措施和規(guī)定。但許多開發(fā)單位卻無視相應(yīng)的規(guī)定，我行我素。設(shè)計(jì)單位迫于開發(fā)的壓力，也只能睜一只眼閉一只眼。 鑒于此，開發(fā)單位和設(shè)計(jì)單位應(yīng)該加強(qiáng)相互之間的協(xié)調(diào)工作，不僅應(yīng)該制定合理的工期，還要注意設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的提高。 工程的市政配套協(xié)調(diào)工作 這是房產(chǎn)開發(fā)中比較難做的工作，因?yàn)闋砍吨芏嗟男袠I(yè)、部門和行政機(jī)關(guān)，加之目前社會上存在著一些效率不高、官僚主義以及腐敗現(xiàn)象，從而使這項(xiàng)工作變得比較復(fù)雜。比如，在甲盤項(xiàng)目中，由于同一主管機(jī)關(guān)的某監(jiān)查和營業(yè)兩個(gè)部門對系統(tǒng)的說法不一，造成圖紙改來改去，最后延誤了工期。還有一些部門利用其行業(yè)的特殊性，對某些產(chǎn)品和機(jī)電安裝進(jìn)行壟斷經(jīng)營，從中抬高價(jià)格，謀取不正當(dāng)?shù)睦?。一些工作人員利用工作之便，迫使開發(fā)單位出資，巧立名目，游山玩水、吃吃喝喝。另外，一些開發(fā)單位為了使自己的不合理的做法得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)，采取不正當(dāng)?shù)氖侄螌τ嘘P(guān)工作人員進(jìn)行賄賂。這些現(xiàn)象嚴(yán)重?cái)纳鐣L(fēng)氣，同時(shí)，也助長了一些部門的不正之風(fēng)。 因此，應(yīng)該不斷地向有關(guān)部門呼吁，必須進(jìn)一步加強(qiáng)市政配套行業(yè)的綜合治理，改善這些部門的工作作風(fēng)，杜絕腐敗現(xiàn)象，才能避免失誤或損失。 工程中的施工配合工作 項(xiàng)目施工任務(wù)的劃分應(yīng)該是比較清楚的，但執(zhí)行過程中卻顯得比較僵硬。兩家的銜接以及他們與設(shè)計(jì)單位、開發(fā)單位之間的配合往往出現(xiàn)一些不和諧，多多少少也影響了工程進(jìn)度。這個(gè)問題很值得進(jìn)行細(xì)致的研究，以便制定出切實(shí)可行的制度和措施來解決出現(xiàn)的類似問題。 另外，在工程建設(shè)過程中，開發(fā)單位的工程技術(shù)人員和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員常常在一些問題上出現(xiàn)分歧。但為了解決分歧，相互之間常常施加額外的壓力，這是很不應(yīng)該的。無論是開發(fā)單位的工程技術(shù)人員還是設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員，都應(yīng)該搞清自己的職責(zé)范圍，做自己該做的事。這樣會更利于工作。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求，眾多