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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資

2007/5/17 8:37:01 |  7553次閱讀 |  來源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評(píng)論】發(fā)表評(píng)論

目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備,通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場(chǎng)地問題,通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì),得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖,通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件,通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶,及早收取租金或銷售收入。
在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有:
(1)征地工作困難重重。
(2)融資工作進(jìn)展緩慢,資金缺口較大。
(3)地質(zhì)條件不好,規(guī)劃條件限制過嚴(yán),施工圖紙出現(xiàn)問題。
(4)開工條件難以具備,比如滿意的施工隊(duì)伍未找到,施工用水電等不落實(shí),臨時(shí)占道不允許等。
(5)預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來,給資金造成缺口。
(6)設(shè)備材料價(jià)格上漲太高,人工費(fèi)用漲幅過大等。
由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范,所以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大,但要比策劃階段小。
在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有:
(1)有對(duì)場(chǎng)地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力,從而對(duì)保證投資收益有好處。
(2)投入資金雖多,但能很快見到階段性成果,便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。
(3)在參與前期工作時(shí),可得到一些潛在收益。
(4)此時(shí)投資的回報(bào)承諾高,投資收益大。
(5)便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。
由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多,也很誘人,所以許多投資者也都積極爭(zhēng)取在此階段投資。
在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資,投資者應(yīng)具備以下條件:
(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。
(2)有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員,起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員,征地拆遷入員,招標(biāo)投標(biāo)人員,市場(chǎng)營銷人員等。
(3)對(duì)設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。轉(zhuǎn)貼于:中國項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
(4)有一定的融資能力。
(5)社會(huì)信譽(yù)好,資質(zhì)等級(jí)高,資金雄厚。
(6)熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。
(7)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好,有客戶來源。
分析C:房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析
  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果.并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;像前期工作一樣,通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。
  正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容,在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)較大,但是一旦投資成功,所獲利潤也較高。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有:
(1)由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲;
(2)由于設(shè)計(jì)或施工問題,致使發(fā)生重大質(zhì)量事故;
(3)由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候影響,使工期嚴(yán)重延長;
(4)竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工;
(5)發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故,造成工程損失;
(6)商品房預(yù)售落空;
(7)新的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn);
(8)籌措資金不到位;
由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采用措施加以防范,所以投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期階段低,但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有:
(1)對(duì)施工過程的開展有影響力,便于主動(dòng)發(fā)揮作用。
(2)投入資金雖多,但能很快見到最終性成果,心里比較踏實(shí)。
(3)投資回收期較短。
(4)便于選擇比較好的樓層或位置,為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。
(5)對(duì)所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點(diǎn)對(duì)待,節(jié)約二次裝修費(fèi)。
(6)便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。
(7)便于及時(shí)抓住盈利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接,所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此
階段投資。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資,投資者應(yīng)具備以下條件:
(1)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
(2)有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。
(3)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目

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