． 客戶群體轉貼于：中國項目管理資源網
客群需求特征是項目定位的決定因素，客群對該地塊區(qū)域市場的認知和對產品的需求，在房地產開發(fā)競爭日益激烈的今天，對客戶群體的準確把握是項目開發(fā)成功的前提條件。
5． 房屋的單價/總價構成
現在市場上有不少項目單位售價很低，但由于產品戶型較大總價高，形成嚴重的滯銷。在確定了自身項目目標客群的基礎上，客群對戶型的需求及單套總價格的考慮是項目進行產品定位特別需要注意的問題。
6． 公司擅長開發(fā)類型
在項目的硬性、軟性各項指標都很明確的情況下，開發(fā)企業(yè)自身優(yōu)勢的充分考慮是必不可少的，尤其是高端產品的開發(fā)，更需要開發(fā)企業(yè)綜合考慮自身的條件。
7． 公司要求的利潤和品牌
項目定位過程中，除了市場和地塊特征的因素，開發(fā)企業(yè)自身對項目的利潤要求是決定項目定位的主觀因素，也是最影響項目定位準確性的因素。
四、項目定位需要注意的問題
項目定位最主要的是要根據自身條件建出適銷對路的產品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下幾點必須充分考慮，才能做出最優(yōu)選擇。
1． 開發(fā)商的實力，包括資金/人才/經驗等等
作為資金實力，在房地產開發(fā)中被普遍認同，但人才、開發(fā)經驗等其他因素的考慮還沒有被眾多開發(fā)企業(yè)所重視。
2． 土地條件及規(guī)劃條件
在考慮土地自身條件的優(yōu)劣勢后，地塊的一些規(guī)劃條件必須充分考慮，在條件允許的情況下，進行合理調整。
3． 針對20萬以上大項目，必須對宏觀經濟運行進行分析
很多開發(fā)企業(yè)普遍認為宏觀經濟的發(fā)展與宏觀經濟的分析離自身項目很遠，與自己項目的相關性不大。但大型開發(fā)項目周期至少需要三年以上的時間，那么整體宏觀經濟的運行和發(fā)展對項目的影響是非常大的，也是開發(fā)企業(yè)在項目定位時必須充分考慮的重要方面。
4． 客群調查
目前普遍應用的問卷微觀調查方法并不完全適合客戶需求的調研判斷，“與客戶接觸”交流的結果才是最有效最直接的判斷基礎。
5． 單方利潤率/總利潤率/資金風險
項目定位需要考慮的因素很多，作為開發(fā)企業(yè)項目運做最核心的單方利潤率、總利潤率和資金風險這三方面問題是其公司最機密的問題。項目定位關系到項目的生死，顧問公司必須與開發(fā)商深入交流，進行規(guī)模論證，模擬選擇，可行性研究，才能夠作出項目的定位。
五、影響項目定位的前瞻性幾個因素
1． 人群思想意識形態(tài)的定位研究
客群思想意識形態(tài)的分析，生活方式、文化色彩的融合，為項目定位適合未來客群需要作好準備。并對客群消費進行引導。
2． 建筑要有特色，要增加文化氣氛
人們在解決基本居住問題后，開始改善居住條件，對其居所的建筑開始有其審美和喜好的考慮。在項目定位時，建筑特色將越來越受到重視。
3． 研究建筑的發(fā)展方向轉貼于：中國項目管理資源網
市場發(fā)展方向影響著項目定位，那么對建筑發(fā)展方向的研究，建造適合建筑發(fā)展與市場發(fā)展的建筑，則是項目定位準確把握未來的關鍵。
4． 增加區(qū)域內產品的互補性，避免激烈競爭
項目市場定位離不開對周遍競爭對手的分析，以期在競爭中獲勝。與其市場相互競爭不如相互補充共同贏得市場，增加區(qū)域項目產品的互補性是項目定位的重要課題?？紤]產品差異化，找市場空隙做別人沒有特別涉及的市場，這要求對客群的細分要求非常精確，對產品定位的細節(jié)進行深入研究。
綜合以上內容，我們可以看到項目定位對房地產開發(fā)的重要性和該項工作的復雜性，在激烈的市場競爭中，我們提醒開發(fā)企業(yè)加強項目定位工作的深入開展與研究。最終贏得項目開發(fā)與企業(yè)發(fā)展的成功。