． 客戶群體轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
客群需求特征是項(xiàng)目定位的決定因素，客群對(duì)該地塊區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)知和對(duì)產(chǎn)品的需求，在房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，對(duì)客戶群體的準(zhǔn)確把握是項(xiàng)目開發(fā)成功的前提條件。
5． 房屋的單價(jià)/總價(jià)構(gòu)成
現(xiàn)在市場(chǎng)上有不少項(xiàng)目單位售價(jià)很低，但由于產(chǎn)品戶型較大總價(jià)高，形成嚴(yán)重的滯銷。在確定了自身項(xiàng)目目標(biāo)客群的基礎(chǔ)上，客群對(duì)戶型的需求及單套總價(jià)格的考慮是項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位特別需要注意的問題。
6． 公司擅長(zhǎng)開發(fā)類型
在項(xiàng)目的硬性、軟性各項(xiàng)指標(biāo)都很明確的情況下，開發(fā)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)的充分考慮是必不可少的，尤其是高端產(chǎn)品的開發(fā)，更需要開發(fā)企業(yè)綜合考慮自身的條件。
7． 公司要求的利潤(rùn)和品牌
項(xiàng)目定位過(guò)程中，除了市場(chǎng)和地塊特征的因素，開發(fā)企業(yè)自身對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)要求是決定項(xiàng)目定位的主觀因素，也是最影響項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性的因素。
四、項(xiàng)目定位需要注意的問題
項(xiàng)目定位最主要的是要根據(jù)自身?xiàng)l件建出適銷對(duì)路的產(chǎn)品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下幾點(diǎn)必須充分考慮，才能做出最優(yōu)選擇。
1． 開發(fā)商的實(shí)力，包括資金/人才/經(jīng)驗(yàn)等等
作為資金實(shí)力，在房地產(chǎn)開發(fā)中被普遍認(rèn)同，但人才、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等其他因素的考慮還沒有被眾多開發(fā)企業(yè)所重視。
2． 土地條件及規(guī)劃條件
在考慮土地自身?xiàng)l件的優(yōu)劣勢(shì)后，地塊的一些規(guī)劃條件必須充分考慮，在條件允許的情況下，進(jìn)行合理調(diào)整。
3． 針對(duì)20萬(wàn)以上大項(xiàng)目，必須對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行分析
很多開發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的分析離自身項(xiàng)目很遠(yuǎn)，與自己項(xiàng)目的相關(guān)性不大。但大型開發(fā)項(xiàng)目周期至少需要三年以上的時(shí)間，那么整體宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響是非常大的，也是開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目定位時(shí)必須充分考慮的重要方面。
4． 客群調(diào)查
目前普遍應(yīng)用的問卷微觀調(diào)查方法并不完全適合客戶需求的調(diào)研判斷，“與客戶接觸”交流的結(jié)果才是最有效最直接的判斷基礎(chǔ)。
5． 單方利潤(rùn)率/總利潤(rùn)率/資金風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目定位需要考慮的因素很多，作為開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)做最核心的單方利潤(rùn)率、總利潤(rùn)率和資金風(fēng)險(xiǎn)這三方面問題是其公司最機(jī)密的問題。項(xiàng)目定位關(guān)系到項(xiàng)目的生死，顧問公司必須與開發(fā)商深入交流，進(jìn)行規(guī)模論證，模擬選擇，可行性研究，才能夠作出項(xiàng)目的定位。
五、影響項(xiàng)目定位的前瞻性幾個(gè)因素
1． 人群思想意識(shí)形態(tài)的定位研究
客群思想意識(shí)形態(tài)的分析，生活方式、文化色彩的融合，為項(xiàng)目定位適合未來(lái)客群需要作好準(zhǔn)備。并對(duì)客群消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)。
2． 建筑要有特色，要增加文化氣氛
人們?cè)诮鉀Q基本居住問題后，開始改善居住條件，對(duì)其居所的建筑開始有其審美和喜好的考慮。在項(xiàng)目定位時(shí)，建筑特色將越來(lái)越受到重視。
3． 研究建筑的發(fā)展方向轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
市場(chǎng)發(fā)展方向影響著項(xiàng)目定位，那么對(duì)建筑發(fā)展方向的研究，建造適合建筑發(fā)展與市場(chǎng)發(fā)展的建筑，則是項(xiàng)目定位準(zhǔn)確把握未來(lái)的關(guān)鍵。
4． 增加區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的互補(bǔ)性，避免激烈競(jìng)爭(zhēng)
項(xiàng)目市場(chǎng)定位離不開對(duì)周遍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，以期在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。與其市場(chǎng)相互競(jìng)爭(zhēng)不如相互補(bǔ)充共同贏得市場(chǎng)，增加區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品的互補(bǔ)性是項(xiàng)目定位的重要課題?？紤]產(chǎn)品差異化，找市場(chǎng)空隙做別人沒有特別涉及的市場(chǎng)，這要求對(duì)客群的細(xì)分要求非常精確，對(duì)產(chǎn)品定位的細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究。
綜合以上內(nèi)容，我們可以看到項(xiàng)目定位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要性和該項(xiàng)工作的復(fù)雜性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我們提醒開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目定位工作的深入開展與研究。最終贏得項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)發(fā)展的成功。