如何形成此類商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。筆者根據(jù)在具體社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐操作工作中的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為以下模式值得探討：

　　首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)時(shí)要對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的市場(chǎng)客戶需求進(jìn)行分析，具體來說，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營商的需求，以商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品，在項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營相匹配的平臺(tái)。那么，這個(gè)商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個(gè)滿足商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)本身的市場(chǎng)需求，使商業(yè)經(jīng)營的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營反過來會(huì)提升該商業(yè)物業(yè)本身的價(jià)值，并形成商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)與物業(yè)價(jià)值的有機(jī)聯(lián)系和相互促進(jìn)。轉(zhuǎn)貼
于：中國項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
　　在開發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的物業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營模式。在管理模式上，開發(fā)企業(yè)一般會(huì)通過開發(fā)商自己組建的商業(yè)管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司來管理。在經(jīng)營模式上，作為社區(qū)型規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)，在一般情況下，應(yīng)該選擇出售返租經(jīng)營和出租經(jīng)營的模式（筆者不贊同選擇單純出售分散經(jīng)營的模式）。如果開發(fā)企業(yè)急需回籠資金，也可采用出售返租經(jīng)營模式，銷售物業(yè)時(shí)，采取“出售產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營、租約回報(bào)”的形式，在租約年限內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)情況每年給予產(chǎn)權(quán)業(yè)主一定的租金回報(bào)（目前市場(chǎng)一般為購房總價(jià)的8%左右），這是一種相對(duì)短期的經(jīng)營模式，租約年限其滿以后的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)還須納入今后物業(yè)管理中進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)一控制。簡而言之，這是一種出售產(chǎn)權(quán)結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營的模式，開發(fā)企業(yè)可以先快速獲取短期的物業(yè)銷售回報(bào)來解決短期資金需求，但這種模式存在著統(tǒng)一經(jīng)營的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營回報(bào)（租約回報(bào)）的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二者有機(jī)結(jié)合起來考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)提供服務(wù)，開發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢(shì)，能夠充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時(shí)的初衷和定位，可以長期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動(dòng)，并根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的時(shí)效性，不斷對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運(yùn)營客戶群體，提供有效的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。經(jīng)過一段時(shí)間對(duì)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營（通俗地說就是“養(yǎng)鋪”），可以形成一種適合該商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營模式和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，這種模式要與區(qū)域商業(yè)的市場(chǎng)客戶需求以及市場(chǎng)環(huán)境相匹配。一方面，開發(fā)企業(yè)可以從持有的物業(yè)中獲取穩(wěn)定的長期的現(xiàn)金受益，不斷完善開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品收益種類和全面戰(zhàn)略發(fā)展要求，做到房產(chǎn)開發(fā)的長線產(chǎn)品與短線產(chǎn)品相結(jié)合，保證企業(yè)的長期現(xiàn)金收益，形成企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面，成功的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)能使商業(yè)物業(yè)增值，又可以為開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作、融資創(chuàng)造條件，這是一種先統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營再實(shí)施產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)運(yùn)作的回報(bào)模式。筆者認(rèn)為，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)可以采取上述兩種經(jīng)營模式，并應(yīng)優(yōu)先考慮第二種經(jīng)營模式。

　　商業(yè)房地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，市場(chǎng)化運(yùn)作模式正在實(shí)踐中不斷完善。社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來越多地與區(qū)域住宅項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運(yùn)作此類房地產(chǎn)的能力，更好地開發(fā)經(jīng)營此類型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民，完善城市商業(yè)功能，提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。

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