隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注，在投資收益的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開(kāi)發(fā)的重要組成部分，如何投資開(kāi)發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，才能保證相應(yīng)的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商以及經(jīng)營(yíng)管理工作的順利進(jìn)行。
 
　　筆者根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)操作過(guò)的房產(chǎn)項(xiàng)目和近期參與的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)到，過(guò)去社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪，開(kāi)發(fā)過(guò)程與其他形式的房地產(chǎn)在操作中基本雷同，包括建設(shè)開(kāi)發(fā)、分散銷(xiāo)售等程序。而現(xiàn)在開(kāi)始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂(lè)、零售、餐飲等功能的實(shí)施復(fù)合經(jīng)營(yíng)的商業(yè)類(lèi)型，是由具有1—2萬(wàn)平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場(chǎng)或商業(yè)街。

　　商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品（如住宅、辦公等）開(kāi)發(fā)所沒(méi)有的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)過(guò)前期、開(kāi)發(fā)建設(shè)，最后實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售、交付使用這幾個(gè)過(guò)程。投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品大部分在建造后分散銷(xiāo)售給消費(fèi)業(yè)主，完成產(chǎn)品銷(xiāo)售并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)品功能后，投資開(kāi)發(fā)工作就算基本完成了。開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費(fèi)者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。而商業(yè)房地產(chǎn)恰恰需要重點(diǎn)考慮該物業(yè)如何適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，面對(duì)的客戶結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)商與在該物業(yè)消費(fèi)的客戶。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、滿足消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值目標(biāo)的特點(diǎn)，需要與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。與其他形式的房產(chǎn)產(chǎn)品相比，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)著重的是今后的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)而不是實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單的物業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售，需要滿足長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)行為而不是短期的價(jià)值體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要考慮長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，最終實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)增值，得到投資回報(bào)。在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)，必須對(duì)商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場(chǎng)客戶需求以及商業(yè)功能，通過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，營(yíng)造出一個(gè)與周邊環(huán)境和市場(chǎng)需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍。

　　基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)投資回報(bào)通常從以下三方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：
　　一是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)；
　　二是商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷(xiāo)售的回報(bào)；
　　三是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益的回報(bào)。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開(kāi)發(fā)大部分以物業(yè)的銷(xiāo)售來(lái)體現(xiàn)投資回報(bào)，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場(chǎng)消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長(zhǎng)期良好經(jīng)營(yíng)的可行性以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值得以體現(xiàn)。

　　從商業(yè)房地產(chǎn)投資的回報(bào)分析，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的回報(bào)最直接，獲利速度很快，通過(guò)銷(xiāo)售，在短期內(nèi)可以獲得利潤(rùn)。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)就無(wú)法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)只能由分散的個(gè)體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來(lái)決定和實(shí)施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降、商業(yè)物業(yè)租金、價(jià)值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴(yán)重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)主的購(gòu)房投資回報(bào)得不到保證，造成購(gòu)房投資貸款方面的金融風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會(huì)效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

　　因此，

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