一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要性
隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外,還應(yīng)該降低開發(fā)成本,嚴(yán)格控制各項費(fèi)用支出?！袄麧櫍戒N售收入－成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。許多開發(fā)商在成本控制上存在的誤區(qū)是，僅僅把成本控制的主要精力放在施工階段，比如想方設(shè)法降低施工取費(fèi)，壓低材料價格，包括預(yù)決算的“斤斤計較”等等。盡管這樣做也有一定效果，但畢竟是事后控制。事實上，項目成本控制貫穿于項目開發(fā)全過程。要有效地控制項目的成本，就要在項目決策和實施的各個階段，從前期立項、項目市場定位、規(guī)劃設(shè)計方案確定、工程施工與采購、銷售控制與管理、資金運(yùn)作與財務(wù)管理、物業(yè)管理等多方面采取措施，通過技術(shù)方案比選，經(jīng)濟(jì)分析等，把成本控制的觀念和手段滲透和運(yùn)用到開發(fā)各環(huán)節(jié)的措施之中。"省錢就是賺錢”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成
1、土地費(fèi)用
土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。
2、前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設(shè)施費(fèi)用
市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費(fèi)用
管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險費(fèi)等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息
房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
7、稅費(fèi)
稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一
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