2　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資主要花費(fèi)在施工階段,這是發(fā)展商普遍存在的一種認(rèn)識(shí),他們認(rèn)為只要加強(qiáng)此階段的監(jiān)控,就可大量節(jié)約成本。為了做好這一點(diǎn),發(fā)展商加強(qiáng)預(yù)算審查,安排施工全過程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理,為了訂購便宜的材料,發(fā)展商甚至親自出馬“貨比三家”等等。然而,項(xiàng)目建成之后,發(fā)展商卻發(fā)現(xiàn)這樣做并沒有使成本下降多少。問題的關(guān)鍵在于發(fā)展商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為75%,施工圖設(shè)計(jì)(技術(shù)設(shè)計(jì))階段,影響工程造價(jià)的程度為25%～35%,施工開始,通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為5%～10%,據(jù)國外統(tǒng)計(jì)資料,在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%。設(shè)計(jì)圖紙一旦審定,工程成本也就基本確定。設(shè)計(jì)質(zhì)量高,既可滿足功能要求,又能降低成本;如設(shè)計(jì)保守,會(huì)增加工程造價(jià);設(shè)計(jì)粗糙,會(huì)導(dǎo)致工程經(jīng)常更改,增加工程成本。設(shè)計(jì)對(duì)于工程項(xiàng)目建設(shè)工期、項(xiàng)目成本和質(zhì)量以及建成后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益,都起著決定性作用。因此,在滿足項(xiàng)目使用功能的前提下,合理設(shè)計(jì)可以使項(xiàng)目成本大幅度降低,充分挖掘設(shè)計(jì)潛力,將是控制成本的關(guān)鍵所在。在此階段如何操作才能達(dá)到降低成本的目的?

    運(yùn)用并行工程(ＣＥ)的思想進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

    規(guī)劃設(shè)計(jì)階段并不是孤立的環(huán)節(jié),它需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的角度出發(fā)綜合考慮各方面因素。例如某樓盤從設(shè)計(jì)師的角度說無可挑剔,但就是賣不動(dòng),沒人感興趣。為什么會(huì)這樣?因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)之前,發(fā)展商就沒有考慮到,能夠接受這種黃金地段住宅價(jià)位的買家,對(duì)戶型、面積及戶外設(shè)施的較高要求。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑方案的形成,要求制定者要懂得市場,有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn),對(duì)買家非常了解,對(duì)個(gè)人居住生活中的行為規(guī)律、喜好,社交特點(diǎn)非常了解。

    對(duì)于大宗產(chǎn)品來說,“需求”不足以概括顧客全部的心理和現(xiàn)實(shí)行為。當(dāng)口渴的時(shí)候,會(huì)產(chǎn)生“想喝水或飲料”的需求,這一行為是低涉入度、低風(fēng)險(xiǎn)的,喝過以后幾乎馬上就忘卻了。但當(dāng)購房置業(yè)的時(shí)候,在這一行為發(fā)生的前期,往往目標(biāo)購房者心里就有了種種憧憬,從大的方面來說,想到將要過一種完全不同的生活,生活有了另外一種風(fēng)景;從小的方面來說,在心里勾劃每一個(gè)房間的布置、為家里的每一個(gè)人安排一個(gè)自由的空間

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