業(yè)倒閉。然而,房地產(chǎn)投資的特點,又使房地產(chǎn)投資決策難免不出現(xiàn)或大或小的失誤,所以對一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說首先要建立科學的決策機制,而決策最主要的依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。
上海世界貿(mào)易大廈的失敗是由于樓盤的選址缺少開發(fā)寫字樓的背景條件,廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂,也是因其建在了一塊被高架橋包圍的三角地帶上。而這些都是我們可以借助于項目可行性研究避免的情形。項目的可行性研究,就是要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟等多方面對項目的前景進行分析預(yù)測,對項目進行整體的綜合評價,告訴我們能不能做,怎么做,幫助我們更透徹清楚地了解市場和項目本身的特點、定位,了解各種可能產(chǎn)生影響的因素,規(guī)避投資風險,同時增強對項目的把握能力。因此建立科學的可行性研究體系勢在必行。
1.1 建立科學的評價指標體系
我們應(yīng)不斷借鑒西方發(fā)達國家尤其是國際著名咨詢公司的關(guān)于可行性研究的理論、研究方法和評價指標體系,綜合考慮經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等各種因素,建立一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場特點的評價指標體系。經(jīng)初步研究,房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究評價指標體系可包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等指標。
規(guī)劃評價指標主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素。
設(shè)計方案評價指標考慮性價比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟性、采光、通風、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。
市場定位評價指標是以房地產(chǎn)市場調(diào)查資料和市場預(yù)測結(jié)果為基礎(chǔ),就租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費等建立評價指標。
經(jīng)濟評價指標則考慮財務(wù)評價和綜合評價。財務(wù)評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的財務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡情況,判斷項目的財務(wù)可行性,風險預(yù)測等。綜合評價從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻,判斷項目的經(jīng)濟合理性。
以上每個評價指標所包含的因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本都有直接或間接的影響。如:建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比,它反映用地合理性情況,是城市管理的控制性指標。容積率是反映地塊開發(fā)強度的重要指標,無綱量,其內(nèi)涵與“建筑密度”一致,但表述形式不同,容積率=總建筑面積/地塊面積。適當提高建筑平均層數(shù)和建筑密度,控制適當?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價,同時節(jié)約用地,從而能有效降低整個項目的建設(shè)資金。例:某市住宅用地面積為5公頃,規(guī)劃了Ａ、Ｂ、Ｃ三個方案,Ａ方案全部是6層住宅;Ｂ方案總建筑面積中有30%為16層的高層住宅,其余為6層住宅;Ｃ方案全部為16層的高層住宅。
可見,Ｂ方案由于吸取了Ａ、Ｃ方案的優(yōu)點,顯得經(jīng)濟實惠。各定量因素經(jīng)轉(zhuǎn)化后成為下列評價因素(見表2)。
由此,進一步說明Ｂ方案的綜合經(jīng)濟效益較顯著。
再如設(shè)計方案評價指標中的性價比,實際就是項目功能與成本之比(即項目的價值)。運用價值工程在保證工程功能不變的情況下,降低項目投資。案例:重慶某電影院,由于夏季氣溫高,需設(shè)計空調(diào)系統(tǒng)降溫,以滿足人們舒適度的要求。原方案:機械制冷系統(tǒng)(氟利昂制冷)需資金50萬。新方案:經(jīng)過價值分析,決定采用人防地道風降溫,功能不變,造價可大大降低。經(jīng)過試驗、測定,室外空氣經(jīng)地下巖體地道(長度約150ｍ)降溫,可達到空調(diào)溫、濕度要求,地道是一個天然的人工冷源,再經(jīng)風機和少量送