香港地理位置的直接相鄰。但香港成熟的市場(chǎng)包裝策劃在深圳房地產(chǎn)年輕的歷史和居民較低的收入水平下是不可“東施效顰”的。經(jīng)過(guò)殘酷的商戰(zhàn)洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產(chǎn)策劃界開(kāi)始倡導(dǎo)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)的綜合素質(zhì)做起，從滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分，客戶(hù)細(xì)分，功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。這種創(chuàng)新，豐富了營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)涵，活躍7深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了資金、規(guī)模向房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌的集中，將那些慣于追風(fēng)仿效的中小發(fā)展商塵封于被消費(fèi)者冷落的角落。產(chǎn)品可以被“克隆”，立足于創(chuàng)新的核心營(yíng)銷(xiāo)策劃“技術(shù)”卻是“克隆”不了的，這也是中小發(fā)展商的生存之道。發(fā)展商只有建立自己獨(dú)立的核心營(yíng)銷(xiāo)策劃“技術(shù)”，才能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的旗手，才能在“入世”后與國(guó)外大地產(chǎn)商全面抗衡。
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究模式設(shè)計(jì)
步驟A：確立市場(chǎng)研究的戰(zhàn)略地位
無(wú)數(shù)的教訓(xùn)已經(jīng)使許多發(fā)展商認(rèn)識(shí)到了市場(chǎng)研究的重要性，但這種急于了解市場(chǎng)的心態(tài)與他們對(duì)市場(chǎng)研究認(rèn)識(shí)的粗淺和行動(dòng)的軟弱，卻形成鮮明的對(duì)比。少數(shù)發(fā)展商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了必須對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)的、系統(tǒng)的調(diào)查，在市場(chǎng)調(diào)查中開(kāi)始引入科學(xué)的調(diào)查理論。有些還與專(zhuān)業(yè)調(diào)查公司合作，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的抽樣調(diào)查和小組座談方式等了解客戶(hù)需求。
步驟B：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)研究的步驟：
a、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)。通過(guò)中長(zhǎng)期市場(chǎng)研究和區(qū)域市場(chǎng)潛力研究，對(duì)企業(yè)在房地產(chǎn)方面的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略如發(fā)展區(qū)域、發(fā)展產(chǎn)業(yè)類(lèi)型提供參考意見(jiàn)；對(duì)近期的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，土地儲(chǔ)備計(jì)劃、儲(chǔ)備土地類(lèi)型、區(qū)域提供參考意見(jiàn)。b、輔助項(xiàng)目定位。通過(guò)分析預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系、分析細(xì)分市場(chǎng)需求特征、評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等研究，為項(xiàng)目定位提供參考意見(jiàn)。正確的市場(chǎng)定位能大大降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
C、研究評(píng)估具體市場(chǎng)策略的可行性。房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一項(xiàng)決策都牽涉到大量的投資，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)周期特性和不可逆性，又導(dǎo)致決策帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)科學(xué)的房地產(chǎn)研究，為這些決策建立科學(xué)的支持，能避免這些決策的隨意性，縮小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
如以下一些需通過(guò)市場(chǎng)研究提供決策支持的例子：
新戶(hù)型的市場(chǎng)接受性；
住宅智能設(shè)備的投資對(duì)促進(jìn)銷(xiāo)售有多大作用；
項(xiàng)目定價(jià)的合理性；
市場(chǎng)促銷(xiāo)策略的有效性；
廣告訴求點(diǎn)的有效性；
包裝及廣告方案的合理性。
步驟C：客戶(hù)需求研究
客戶(hù)需求是住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)，客戶(hù)需求內(nèi)容的判斷正確與否是住宅項(xiàng)目成敗關(guān)鍵。
a、客戶(hù)定位—一明確住宅樓盤(pán)是為哪個(gè)價(jià)格區(qū)間的客戶(hù)開(kāi)發(fā)。
b、需求定型—一研究設(shè)定價(jià)格區(qū)間內(nèi)客戶(hù)對(duì)住宅需求的具體內(nèi)容。
C、項(xiàng)目定板—一滿(mǎn)足客戶(hù)需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預(yù)測(cè)的分析以及比較
第4操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì)
規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了住宅項(xiàng)目的基本參數(shù)。開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制能力的強(qiáng)弱，決定了能否以準(zhǔn)確、有效和創(chuàng)新的方式來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)的住宅需求。
包括以下5點(diǎn)
1.能夠選擇正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)合作伙伴
2.能保證客戶(hù)需求內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中得到體現(xiàn)
3.能激勵(lì)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新手法
4.能保證住宅項(xiàng)目成本得到有效保障
5.能保障根據(jù)客戶(hù)需求和市場(chǎng)形式變化而靈活調(diào)整
第5操作環(huán)節(jié)：建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系
步驟A：認(rèn)清作用及現(xiàn)狀
毋容置疑，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作長(zhǎng)期受忽視，使發(fā)展商和政府管理部門(mén)失去了“總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)”的機(jī)會(huì)，同時(shí)也使許多來(lái)源于開(kāi)發(fā)建設(shè)第一線的寶貴數(shù)據(jù)資料沒(méi)有得到及時(shí)的整理和利用。則對(duì)年11月，廣州舉行兩塊土地公開(kāi)招標(biāo)，在時(shí)間緊迫的情況下，許多發(fā)展商就暴露了數(shù)據(jù)不夠、材料不足、經(jīng)驗(yàn)無(wú)法把握等問(wèn)題。有些決策分析人員搞不清”稅費(fèi)“的內(nèi)容，有些決策者弄不清本