【摘要】 介紹房地產信托的基本概念，簡要描述了其發(fā)展現(xiàn)狀和其產品模式，指出了房地產信托的局限性及其風險，并提出了相應的對策建議，以供房地產信托融資參考。
1 房地產信托出現(xiàn)背景
房地產項目投資金額巨大而且投資周期較長的特點決定了各房地產企業(yè)不得不依賴銀行貸款，但貸款時間過長，增加了企業(yè)的負擔，也給銀行帶來了信貸的風險。2003－06－13 中國人民銀行發(fā)布了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，使得國家銀根對房地產行業(yè)緊縮。加上房地產企業(yè)上市融資的規(guī)模和時機受到限制，短期內從證券市場融資的愿望難以實現(xiàn)。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產產業(yè)發(fā)展的當務之急，作為金融四大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩(wěn)定的特點，理所當然的成為了房地產行業(yè)融資的新亮點。同時，銀行信貸的緊縮也為房地產信托提供發(fā)展的新契機和市場空間。我國于 2002－6 頒布的《信托投資公司管理辦法》，我國信托業(yè)經過了第 5
次整頓，信托公司處于大調整后的重新起步階段，急需成功的業(yè)務和產品來重新樹立良好的信譽和獲得利潤，以增強信托實力提高競爭力。一方面，擴大了金融市場的業(yè)務種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產業(yè)的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風險壓力。
按照《中華人民共和國信托法》，信托被定義為“指委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為?！毙磐挟斒氯朔譃?3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原財產所有者，可以是自然人、法人和其它組織；受托人是信托投資公司；受益人是享有信托受益權的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托財產是信托的載體，處于信托關系的核心地位。信托法規(guī)定，依法形成的信托財產具有獨立性、所有權和受益權的分離性和連續(xù)性。一是信托財產與未形成信托的其它財產相區(qū)別，委托人死亡或者解散、撤銷和破產，除委托人作為唯一受益人外，信托財產不屬于委托人遺產或者清算財產。二是受托人對信托財產運用、處分所產生的債權不得和其固有財產所產生的債務相抵消，不同的信托財產所產生的債權債務也要分賬處理。三是信托財產也獨立于受益人的自有財產，受益人除享有受約定的權益，不得在信托存續(xù)中對信托財產本身提出要求。四是除了債權人在設立信托前，對該信托財產已經享有優(yōu)先受償權、處理信托事物本身產生債務而債權人要求清償、信托財產應擔負的稅款等，信托財產處于委托人、受托人及受益人三方債權人的追及范圍之外，不得對其強制執(zhí)行。五是除法律或者信托文件另有規(guī)定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被宣告破產或者被依法撤銷而終止，也不因受托人的辭任而終止。
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
2 房地產信托融資的發(fā)展模式
在《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實施以后，信托業(yè)的法律地位、生存空間就有了新的定位。全國各信托投資公司推出了自己的信托產品，在房地產行業(yè)有了新的嘗試，主要采取 4 種模式對房地產業(yè)提供投資。
２．１ 股權類信托
針對那些自有資金比例不足 30%、存在一定資金缺口的、不符合商業(yè)銀行貸款要求的房