;需要物業(yè)管理人員前期介入;而且還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才。簡言之,這一工作既需要“專才”又需要“通才”。
然而目前房地產(chǎn)企業(yè)這種由專門職能部門來完成這項(xiàng)工作的操作模式其實(shí)存在著理念上的偏差,一方面,很難將上述的各種專業(yè)人才匯集在一個(gè)固定的部門(至少目前大多房地產(chǎn)企業(yè)做不到)。另一方面,房地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)體性較強(qiáng),對不同的項(xiàng)目由固定部門的人員來進(jìn)行投資決策論證,顯然其智力及能力結(jié)構(gòu)不盡合理。
針對上述情況,筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立“投資決策分析團(tuán)隊(duì)小組”來完成項(xiàng)目的投資決策分析工作。企業(yè)決策領(lǐng)導(dǎo)層在確定了公司戰(zhàn)略投資意向后,可以任命一位高層管理人員作為未來項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人兼投資決策分析流程的總協(xié)調(diào)人。總協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)從各個(gè)不同職能部門抽調(diào)專業(yè)人才來組建團(tuán)隊(duì),有些專業(yè)人員可考慮借助外部專家力量。同時(shí)總協(xié)調(diào)人可以任命一位具有較強(qiáng)業(yè)務(wù)能力和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的“綜合人才”來負(fù)責(zé)投資決策工作的具體業(yè)務(wù)開展?！巴顿Y決策分析小組”要本著獨(dú)立、自主、負(fù)責(zé)的精神,同時(shí)小組成員之間應(yīng)及時(shí)溝通聯(lián)系?！翱倕f(xié)調(diào)人”與“業(yè)務(wù)主管”此時(shí)要督促小組成員相互溝通,凝聚團(tuán)隊(duì)內(nèi)的關(guān)系。其工作模式可用圖1表示。
2 投資決策分析流程運(yùn)作模式分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是建立在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和市場需求的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的,是一個(gè)由粗至細(xì)的復(fù)雜流程。投資決策分析流程重新構(gòu)建具體如下:
2.1 初步投資意向的選擇
“決策分析小組”要根據(jù)企業(yè)上層發(fā)展戰(zhàn)略的要求,利用已有的搜集的信息資源,進(jìn)行宏觀區(qū)位分析、投資環(huán)境及市場狀況總體分析,這一階段主要是在國家、城市、區(qū)域的層次上進(jìn)行,內(nèi)容包括:政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面,對已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響,要作充分了解和估計(jì),并對市場進(jìn)行初步細(xì)分。
在完成上述分析后,決策小組可采用“頭腦風(fēng)暴法”并借助專家力量來選
重大事件或政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響,要作充分了解和估計(jì),并對市場進(jìn)行初步細(xì)分。
在完成上述分析后,決策小組可采用“頭腦風(fēng)暴法”并借助專家力量來選擇幾種(一般可選2～3種)區(qū)位與投資類型的組合,此階段可以不急于馬上就確定一種
種投資方案,因?yàn)榧词乖摲桨缸詈蟊徽撟C可行,也并不能說明它就是最優(yōu)方案。另外,在這一階段主要是要充分發(fā)揮“決策分析小組”各成員的靈感、經(jīng)驗(yàn)和直覺,對每一種投資方案的細(xì)節(jié)不必過多考慮,可留在后續(xù)工作中逐步細(xì)化。這一階段輸出的結(jié)果一般是幾種初步的意向方案,如“在Ａ區(qū)位投資中檔住宅”或“在Ｂ區(qū)位投資高級寫字樓”等。
2.2 地塊選擇與項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位
就2.1步所得出的每一種組合所處的區(qū)域并結(jié)合考慮土地的可得性、規(guī)劃許可等邊界限制條件,選定1～2處具體地塊進(jìn)行分析,主要考慮的依據(jù)是該地塊的交通、城市規(guī)劃、土地取得的代價(jià)、拆遷安置的難度、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
在進(jìn)行上述工作的同時(shí),針對與具體地塊及初步資類型相關(guān)的房地產(chǎn)供求狀況進(jìn)行調(diào)查,如供給量、有效需求量、空置量和空置率、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格、租金、經(jīng)營收入、開發(fā)成本及費(fèi)用、開發(fā)和經(jīng)營的稅金種類及支付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。其中供給量應(yīng)包括已完成項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競爭項(xiàng)目以及預(yù)計(jì)它們投入市場的時(shí)間等。
通過上述的調(diào)查分析(包括第2.1步),“決策分析小組”經(jīng)過分析論證,確定1～2處具體地塊,并研究具體地塊上開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位,明確每一投資方案的開發(fā)用途、規(guī)模、檔次及鎖定的目標(biāo)市場等。在經(jīng)過初步經(jīng)濟(jì)評價(jià)后,最終要落