【摘 要】文章通過對開發(fā)項目的選定、開發(fā)方案的選擇與確定、對總收入或銷售總額的估計、項目開發(fā)總成本的分析、財務(wù)因素分析、項目投資決策等六個步驟的初步介紹，形成房地產(chǎn)項目投資決策分析系統(tǒng)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；分析
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，在取得許多經(jīng)驗的同時，業(yè)內(nèi)人士普遍感到在資本的運作方面缺少投資經(jīng)濟理論的指導(dǎo)，尤其是投資分析方面。應(yīng)當(dāng)說，沒有進行房地產(chǎn)項目投資分析，企業(yè)憑借領(lǐng)導(dǎo)人的個人才智，敬業(yè)精神和艱苦奮斗也可能成功，項目也可能暢銷，但是有一定的碰運氣成分，而非長久之計，特別是隨著市場競爭的日益加劇和規(guī)范化企業(yè)的不斷加入，“運氣”會越來越少。房地產(chǎn)項目投資分析的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項目的投資分析與其他領(lǐng)域的投資并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風(fēng)險程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和發(fā)展性等等。我們在進行房地產(chǎn)項目的投資分析時，需要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況，通過投資環(huán)境分析、市場分析、風(fēng)險等方面的分析，做到項目投資決策的可行性、可操作性。
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從提出到完成都必須經(jīng)過以下幾個階段：項目的初步設(shè)想、投資機會分析、項目可行性分析、投資決策、實施和總結(jié)。
在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)想的提出到項目的評估決策是整個項目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項目整體目標(biāo)的完成。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時分析多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。項目的可行性分析是一個項目決策分析的基礎(chǔ)，并為項目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。
當(dāng)我們準(zhǔn)備進行一項房地產(chǎn)項目的開發(fā)時，雖然房地產(chǎn)項目有很多種類，但項目的開發(fā)決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個步驟：
一、開發(fā)項目的選定
項目要圍繞著市場轉(zhuǎn)，市場決定項目，能否通過市場調(diào)研準(zhǔn)確把握市場的動向和發(fā)展趨勢，已成為項目選擇的思考重點。在選擇開發(fā)項目時，我們首先是根據(jù)房地產(chǎn)項目的初步設(shè)想狀況，對城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場及走勢、各類物業(yè)的市場狀況等因素進行全面分析了解。根據(jù)地塊的自然條件、經(jīng)濟條件及市場特性等多方面的分析，確定具體的項目選址以及該地塊最合適的開發(fā)用途，比如是建商場、寫字樓還是住宅、公寓等。
在確定項目所要開發(fā)的物業(yè)類型后，就需對擬開發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進行特定的市場分析及預(yù)測，進一步把握同類物業(yè)市場的動態(tài)及走勢，市場潛力如何，競爭性的項目有多少，特點是什么，成交量有多少；市場的容量估計；通過分析各競爭項目的特點，明確擬開發(fā)項目的競爭優(yōu)勢，也就是我們常說的賣點。以此為基礎(chǔ)，對物業(yè)類型進行進一步的市場細分；確定擬開發(fā)項目的具體市場定位及目標(biāo)客戶。
二、開發(fā)方案的選擇與確定
地產(chǎn)項目在進行投資決策時經(jīng)常會遇到最優(yōu)方案的比選問題，以什么標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)、采用什么方法進行比較對于項目取得良好的投資收益水平是至關(guān)重要的。在根據(jù)對市場的客觀分析，確定了擬開發(fā)項目的物業(yè)類型，物業(yè)目標(biāo)客戶后，需要對目標(biāo)客戶的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進行詳細的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項目自身資源條件，構(gòu)思項目建設(shè)方案。是采用高層還