人員往往考慮工程進(jìn)度，先按變更的情況施工，然后再補(bǔ)洽商手續(xù)。這樣做的弊病往往是有的隱蔽工程，做完之后無(wú)法核實(shí)，工作中出現(xiàn)被動(dòng)。如果工程進(jìn)度要求緊，也要洽商和施工同步進(jìn)行，增、減賬及時(shí)審，避免無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議。
第四，洽商內(nèi)容既要滿足工程施工及使用功能需要，又要考慮經(jīng)濟(jì)合理和投資節(jié)約。凡是因施工企業(yè)出于施工方便簽辦的洽商增帳，原則上不予補(bǔ)償。并應(yīng)在洽商中予以注明。
（4）嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格
作好市場(chǎng)價(jià)格的管理工作，掌握價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格相差很遠(yuǎn)，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷(xiāo)售代理級(jí)別不同，價(jià)格也有差別。要樹(shù)立成本意識(shí)，形成控制成本機(jī)制。
材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70％，有的工程還會(huì)更高，因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制中的重點(diǎn)。凡施工企業(yè)自行采購(gòu)的材料，重點(diǎn)是對(duì)指導(dǎo)價(jià)的材料控制，可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。材料限價(jià)的原則，一是明確加工訂貨的責(zé)任者是施工單位，業(yè)主與監(jiān)理工程師適當(dāng)參與，參與的目的是控制材料的采購(gòu)價(jià)格，但不能包辦代替；二是可以推薦廠家但不指定廠家；三是監(jiān)督材料的質(zhì)量；四是在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。這種材料限價(jià)的作法，體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，適應(yīng)當(dāng)今建材市場(chǎng)的狀況。
?。?）加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗(yàn)收單，如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作，審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡系標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前工期獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用。認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
?。ㄎ澹┎疬w安置費(fèi)用的控制
在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇拆遷隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地；增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開(kāi)發(fā)原有人員的安置工作。
?。┵J款利息的控制
所有的房地產(chǎn)企業(yè)都不是全部拿自己的錢(qián)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，其融資渠道很多，其中之一就是銀行貸款。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，有的企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。使用貸款也令開(kāi)發(fā)企業(yè)付出很高的代價(jià)，那就是貸款利息。有貸必有還，如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收的情況來(lái)選擇合適的還款方式。
一次償還方式對(duì)業(yè)主的壓力過(guò)大，只有在資金量很大的情況下才有可能。對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金。有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過(guò)多占用資金造成利息損失。如對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，何時(shí)投入多少，何時(shí)又能收回多少，可根據(jù)具體情況，選擇變額年金償還的辦法。采用變額年金償還辦法基于對(duì)本企業(yè)的資金運(yùn)作情況有一個(gè)比較清晰了解的基礎(chǔ)上，制定最佳償還方案，從而把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。
三、及時(shí)分析開(kāi)發(fā)成本，為實(shí)施中的成本控制提供依據(jù)
在項(xiàng)目實(shí)施中，要及時(shí)對(duì)控制成本所采取的措施、效果及其動(dòng)態(tài)的變化進(jìn)行認(rèn)真的比較分析。在分析時(shí)，可將實(shí)際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，以確定項(xiàng)目總成本是節(jié)約還是超支。在對(duì)比的基礎(chǔ)上，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，找出超支的原因，探索減少投入、節(jié)約資金的途徑。同時(shí)也為住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的成本測(cè)算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù)。
總之，控制開(kāi)發(fā)成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。認(rèn)真做好住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。
文章轉(zhuǎn)自：MYPM