評價以及項目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項目的風(fēng)險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開發(fā)階段、經(jīng)濟(jì)強度、市場安排以及投資者的組成、財務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。
如何分擔(dān)項目風(fēng)險 風(fēng)險分擔(dān)是項目融資的突出優(yōu)點，應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關(guān)的第三方之間有效地劃分項目的風(fēng)險，風(fēng)險分擔(dān)的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。
如何利用項目的稅務(wù)虧損來降低投資和融資成本 商業(yè)房地產(chǎn)項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。
如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求 項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設(shè)計融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。
如何處理項目融資與市場安排之間的關(guān)系 對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎(chǔ)，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場前景難以確定，因此，在風(fēng)險分擔(dān)時，項目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人一定的保證。
如何結(jié)合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠(yuǎn)期融資戰(zhàn)略 長期融資的時間有的可達(dá)20年之久，但一般的投資者出于對當(dāng)?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹(jǐn)慎之策,僅僅把融資當(dāng)作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到“重新融資問題”的出現(xiàn)，其難易程度是根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的不同決定的。
如何實現(xiàn)投資者非公司負(fù)債型融資的要求 這是商業(yè)房地產(chǎn)項目融資的核心內(nèi)容。
項目的基本融資模式主要有三方面的特征：
在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購買項目一定的資源儲量和產(chǎn)品。
在信用保證上。要求對項目的資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行；要求項目成為一個單一業(yè)務(wù)的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務(wù)資金；對于從建設(shè)期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證；市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場合約安排。
時間結(jié)構(gòu)上。無論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個階段是：項目的建設(shè)、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式；以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式；以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式；以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式； BOT 項目融資模式。
筆者認(rèn)為在這些融資方式當(dāng)中，商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項目公司進(jìn)行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)三種模式：
通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。
投資者通過項目子公司安排融資 建立項目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項目的債務(wù)責(zé)任；第二，項目融資有可能被