未來的判斷和決策的過程。事實上，項目中主要的風(fēng)險都是由于信息的不完全而做出決策帶來的。
(3 )主體的期望或利益也是項目風(fēng)險的產(chǎn)生的一個重要原因，同一項目的不同主體對項目的期望或利益各不相同，這就會產(chǎn)生交流和溝通的風(fēng)險，同時主體對于項目的期望或利益越高，項目實現(xiàn)目標(biāo)的可能性就越小，項目成功的風(fēng)險就越大。
所以項目風(fēng)險的具體來源，可以從很多角度考慮，如從項目的客觀事件的變化考慮，項目風(fēng)險的具體來源可以有政治風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、自然風(fēng)險、社會風(fēng)險等。
本論文主要從項目投資者的角度，從項目管理的過程來探討CBD寫字樓項目風(fēng)險的來源，這里包含及其復(fù)雜的內(nèi)容，簡單的可以有如下一些:
(1)高層戰(zhàn)略風(fēng)險，如指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想可能有錯誤而造成項目目標(biāo)設(shè)計錯誤。
(2)環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險。如對寫字樓市場調(diào)查和預(yù)測，對寫字樓所在的CBD開發(fā)前景的預(yù)測等。
(3)決策風(fēng)險。如錯誤的選擇、錯誤的招標(biāo)決策等。
(4)項目策劃風(fēng)險。如宣傳策劃選擇錯誤目標(biāo)群等。
(5)技術(shù)設(shè)計風(fēng)險。如建筑設(shè)計不能達(dá)到預(yù)期等。
(6)計劃風(fēng)險。包括對目標(biāo)理解錯誤、合同條款不準(zhǔn)確、不嚴(yán)密、錯誤，過于苛刻的單方面條款，方案、預(yù)算錯誤，施工組織不當(dāng)?shù)取?
(7)項目控制的風(fēng)險。這里主要有合同風(fēng)險，材料供應(yīng)風(fēng)險，新技術(shù)、新工藝、新功能風(fēng)險，計劃變更風(fēng)險、管理失誤等。
(8)運營風(fēng)險。如銷售不暢或出租率較低等。
2.2.2CBD寫字樓項目風(fēng)險的特點
項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟活動要大得多，項目的風(fēng)險也有其自身的特點，現(xiàn)概括總結(jié)如下:(1 )風(fēng)險的多樣性(2 )風(fēng)險的持續(xù)性 (3 )風(fēng)險影響的全面性(4) 風(fēng)險的規(guī)律性。
CBD寫字樓項目風(fēng)險不僅具有以上項目風(fēng)險的共性，還具有其自身特點，概括如下：
（1）技術(shù)復(fù)雜程度高 CBD寫字樓一般是高層或超高層建筑。要求較高的創(chuàng)新性，特別是建筑外觀的獨特設(shè)計。
（2）資金需求大 CBD屬于商業(yè)集中地帶，這個區(qū)域代表了城市最高的地價通常是天價，如鄭東新區(qū)內(nèi)外環(huán)地價達(dá)到了200萬元/畝，而開發(fā)前只有70萬元/畝。建筑項目屬于高層或超高層，裝飾和裝修檔次很高，很部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高，這樣使項目本身開發(fā)資金需求量比一般項目大得多。
（3）受商業(yè)氛圍影響大 這和CBD的形成有很大關(guān)系，一個成熟的CBD可以保證寫字樓的出租率，項目能更快的回收資金。
3 CBD寫字樓項目的風(fēng)險分析過程
項目的風(fēng)險分析過程為：風(fēng)險識別→風(fēng)險估計→風(fēng)險評價。
3.1風(fēng)險識別的過程
項目風(fēng)險識別過程活動的基本任務(wù)是將項目的不確定性轉(zhuǎn)變?yōu)榭衫斫獾娘L(fēng)險描述。識別項目風(fēng)險過程一般分為5步：
第一步，明確目標(biāo)；第二步，明確最重要的參與者；第三步，搜集資料；第四步，估計項目風(fēng)險形勢；第五步，根據(jù)直接和間接的癥狀將潛在的項目風(fēng)險識別出來。其具體可歸納為下圖
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3.2風(fēng)險估計過程
風(fēng)險估計是在項目風(fēng)險識別基礎(chǔ)上，運用定性和定量的分析方法估計項目中各風(fēng)險發(fā)生的可能性和破壞程度的大小，并按潛在危險大小進行優(yōu)先排序的過程。風(fēng)險估計過程可用下圖表示3.2
風(fēng)險估計過程包括以下活動：
（1） 系統(tǒng)研究項目風(fēng)險背景信息。
（2） 詳細(xì)研究已辨識項目中的關(guān)鍵風(fēng)險。
（3） 使用風(fēng)險估計分析方法和工具。
（4） 確定風(fēng)險的發(fā)生概率及其后果。
（5） 做出主觀判斷
（6） 排列風(fēng)險優(yōu)先順序
3.3風(fēng)險評價過程
風(fēng)險評價是在項目識別、估計的基礎(chǔ)上進一步對項目風(fēng)險進行綜合分析，確定項目風(fēng)險整體水平和風(fēng)險等級。風(fēng)險評價過
過程有三步：（1）確定風(fēng)險評價基準(zhǔn)（2）確定評價時項目風(fēng)險水平（3）比較。
風(fēng)險評