中國(guó)加入WTO以后，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)被很多城市提上了日程。很多城市把建設(shè)CBD作為城市的核心和標(biāo)志，期望通過CBD可以提高城市的整體競(jìng)爭(zhēng)力。為此，中國(guó)的一些大中城市像上海的陸家嘴，外灘與竹園多于6平方公里的范圍內(nèi)為上海發(fā)展中的CBD。北京中央國(guó)際商務(wù)區(qū)正在形成當(dāng)中。一些大中城市和一些省會(huì)城市也在CBD的建設(shè)希望在本地區(qū)內(nèi)肩負(fù)起金融控制中心的責(zé)任，借以提高城市在本地區(qū)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，鞏固領(lǐng)導(dǎo)城市的地位。
CBD的建設(shè)中主要的是商務(wù)房地產(chǎn)的開發(fā)，其中以寫字樓為主要的商務(wù)房產(chǎn)。CBD的概念就注定的天價(jià)的土地出讓金和樓盤售價(jià)。寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)要求對(duì)建筑技術(shù)和管理來說是一種挑戰(zhàn)，不僅需要大量的資金，還需要高超的項(xiàng)目運(yùn)作與管理技術(shù)。
目前，我國(guó)CBD建設(shè)剛剛起步?jīng)]有可借鑒的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，寫字樓的建設(shè)國(guó)內(nèi)開發(fā)商涉足不深。CBD寫字樓項(xiàng)目建設(shè)沒有成熟的相關(guān)理論可以指導(dǎo)建設(shè)，此類項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析換沒有人做。
本論文的介紹希望明白此類項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析過程和分析方法，為更深入的理論研究打下基礎(chǔ)。
CBD寫字樓項(xiàng)目中分析理論知識(shí)介紹
1 CBD寫字樓項(xiàng)目基礎(chǔ)知識(shí)
1.1 CBD的定義和特征
1.1.1 CBD的定義
CBD ，即“中央商務(wù)區(qū)”（Central Business District），現(xiàn)代比較流行的定義是：在一個(gè)大城市內(nèi)，集中了大量的商務(wù)、金融、文化服務(wù)機(jī)構(gòu)和商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，便于開展大規(guī)模的商務(wù)活動(dòng)的比較核心的中心區(qū)域。
1.1.2 CBD的特征
1、可達(dá)性
可達(dá)性是CBD最基本的特征。CBD一般位于城市的中心位置，從城市的任何一處都可以方便的到達(dá)。除此之外，CBD還是城市的信息中樞，是城市中人與人交換商品、信息和進(jìn)行各種社會(huì)活動(dòng)的中心。
2、高密度
各商家競(jìng)相搶占對(duì)自己有利的地段，造成CBD的用地緊張，地價(jià)上漲，密度越來越高。在形態(tài)上表現(xiàn)為隨著地價(jià)的上漲，建筑的高度和密度也在增長(zhǎng)，形成CBD的特有景觀，特別是在美國(guó)大城市中最為明顯，即摩天大樓林立。
3、行業(yè)分區(qū)
從理論上講，特別是在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，相同行業(yè)功能的集中有利于效率的提高。
1.2寫字樓的定義和分類
寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,嚴(yán)格地講,寫字樓是不能用于住人的.
寫字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。那么，5A寫字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？
第一要素：黃金區(qū)位
第二要素：超大規(guī)模
這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。
第三要素：建筑文化
對(duì)于寫字樓而言是摩天大樓的建筑文化。
第四要素：硬件設(shè)施
在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。
第五要素：軟件服務(wù)
一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。
綜上所述，CBD寫字樓具有的特點(diǎn)也就明確了：一具有優(yōu)越的位置；二具有較大的建筑規(guī)模；三具有較高的建筑高度；四具有先進(jìn)的技術(shù)和配套設(shè)施，建筑設(shè)計(jì)新穎，建筑功能更完善；五物業(yè)服務(wù)周到細(xì)致
2 CBD寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析理論的研究
結(jié)合CBD寫字樓項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究了項(xiàng)目分析理論。
2.1CBD寫字樓項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)的定義和風(fēng)險(xiǎn)的度量
2.1.1 風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)代漢語詞典的定為可能發(fā)生的危險(xiǎn)，一些英文字典將其定義為“遭受危險(xiǎn)，蒙受損失或傷害的可能或機(jī)會(huì)”。在不同的文獻(xiàn)中，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定義各不