現(xiàn)在有不少的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的問題。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、開發(fā)大環(huán)境很好,但項(xiàng)目小環(huán)境問題不少;
2、項(xiàng)目定位難度較大,方案反復(fù)作多次,一是項(xiàng)目投資人不滿意,二是與城市總體規(guī)劃沖突;
3、有的項(xiàng)目建好以后市場(chǎng)不能接收。
究其原因是開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)地塊研究不夠造成的。項(xiàng)目可行性論證創(chuàng)造的知識(shí)與信息量在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作中占有相當(dāng)大的比重。經(jīng)過廣泛的調(diào)研,能夠立項(xiàng)的項(xiàng)目?jī)H占所有考察項(xiàng)目的5%以下,經(jīng)過調(diào)研,絕大多數(shù)項(xiàng)目將被取消。而能夠決定項(xiàng)目是否立項(xiàng)的關(guān)鍵性文件就是“項(xiàng)目可行性論證相關(guān)報(bào)告”,項(xiàng)目可行性性論證相關(guān)報(bào)告與項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告并稱為項(xiàng)目知識(shí)與信息的兩大倉(cāng)庫(kù),對(duì)組織知識(shí)庫(kù)的擴(kuò)大與充實(shí)具有重大意義??尚行哉撟C階段在時(shí)間維上對(duì)應(yīng)于項(xiàng)目全過程中的規(guī)劃階段,在邏輯維上對(duì)應(yīng)于項(xiàng)目全過程中的問題提出、建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系以及項(xiàng)目分析三個(gè)階段。項(xiàng)目可行性論證相關(guān)報(bào)告根據(jù)提供對(duì)象的不同,可分為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、投資價(jià)值分析報(bào)告等幾類。
二、項(xiàng)目可行性研究
項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件,具有相當(dāng)大的信息量和工作量,是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。根據(jù)項(xiàng)目的大小與不同類型,從淺到深,項(xiàng)目可行性研究包括一般機(jī)會(huì)研究、特定機(jī)會(huì)研究、方安策劃、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究幾大塊。
1、一般機(jī)會(huì)研究 鑒別與發(fā)展投資機(jī)會(huì)、形成投資意向,提供可供選擇的項(xiàng)目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。
2、特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究 主要用于篩選項(xiàng)目,提出項(xiàng)目建議。比一般機(jī)會(huì)研究更深入、更具體。包括市場(chǎng)研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢(shì)分析、論證結(jié)論。以項(xiàng)項(xiàng)目建議書的形式出據(jù)項(xiàng)目相關(guān)者。
3、方案策劃 根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)與功能要求,進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)。作為可行性研究的前提與實(shí)施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析,有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo);總體方案設(shè)想,有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容;總體方案規(guī)劃,有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容;各部分功能設(shè)計(jì),有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容;方案選擇與確定,有技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)、周期比較、確定一到兩個(gè)方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。
4、初步可行性研究 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的論證和估計(jì),分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定?;卮鸨匾?、時(shí)間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險(xiǎn)等問題。主要包括市場(chǎng)與生產(chǎn)能力,有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)渠道、價(jià)格、銷量等內(nèi)容;資源投入量分析,主要有建設(shè)與運(yùn)行過程的資源需求;選址,有地點(diǎn)選擇、場(chǎng)地選擇等內(nèi)容;項(xiàng)目總設(shè)計(jì),主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容;收益估算,主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。
5、詳細(xì)可行性研究 在決策前對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析,對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證,對(duì)項(xiàng)目完成后的經(jīng)濟(jì)效益、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià),是項(xiàng)目評(píng)估和決策的依據(jù)。主要包括總論,主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測(cè);項(xiàng)目規(guī)模,主要有國(guó)內(nèi)外需求、能力、競(jìng)爭(zhēng)力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容;資源情況,主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容;項(xiàng)目實(shí)施條件與地點(diǎn)選擇,主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點(diǎn)選擇與比較等內(nèi)容;設(shè)計(jì)方案,主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容;組織建設(shè)方案,主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容;投資估算與資金籌措方案;社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià);環(huán)境評(píng)價(jià),主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。
三、項(xiàng)目評(píng)估
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