把項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容都交由總承包商施工，而最重要的是在指定分包商時(shí)，必須明確“納入總包管理”的合同條款，給予總包方充分的權(quán)力支實(shí)施工程管理，比如進(jìn)場(chǎng)后施工進(jìn)度必須報(bào)總包批準(zhǔn)，進(jìn)度款的支持必須由總包方簽字，等等，而總配合費(fèi)及水電費(fèi)的比例同樣必須事先確定。
另外，總分包施工內(nèi)容的劃分必須明確，且要易于操作在項(xiàng)目建設(shè)中，承建單位之間是相互制約，相互合作的關(guān)系，每一方即要知道自己該為對(duì)方做什么，也要知道對(duì)方該為自己做什么，而分包商的增加，肯定會(huì)增加不可知的因素，會(huì)憑空增加一些銜接的工序。比如，衛(wèi)生間內(nèi)裝修由分包商完成，而給排水到位則由總包商來(lái)配套，那么潔具安裝中，就會(huì)多出一個(gè)管道碰接的問(wèn)題。又比如，電線管的預(yù)埋由總包完成，而穿線由分包進(jìn)行；門(mén)窗接地由分包施工，而接地點(diǎn)的引出由總包完成，諸如此類，都會(huì)憑空增加施工費(fèi)用，如果在雙方的承包合同中沒(méi)有很明確的條款依據(jù)，就會(huì)引起雙方對(duì)開(kāi)發(fā)商的索賠。
作為施工階段造價(jià)控制的執(zhí)行者，開(kāi)發(fā)商的工程管理人員希望分包商越少越好。因?yàn)椋偡职虝?huì)為各自的利益而努力，當(dāng)利益發(fā)生沖突時(shí)，就會(huì)互相推諉，就會(huì)要求開(kāi)發(fā)商來(lái)協(xié)調(diào)，從而影響施工效率，影響工程造價(jià)的控制力度。而且，分包單位的增加，產(chǎn)生了錯(cuò)綜復(fù)雜的合同界面，人為地加重了管理的難度，進(jìn)而勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生管理失誤，給造價(jià)控制造成不利的局面。
4.甲供材料的價(jià)格控制是施工階段造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，肯定會(huì)把一些材料設(shè)備確定為甲方供應(yīng)，其實(shí)，甲供材料設(shè)備的價(jià)格控制包含了以下兩層意思：
第一是對(duì)于開(kāi)發(fā)商自身的管理。設(shè)備材料的采購(gòu)必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)，只有競(jìng)爭(zhēng)才能得到性價(jià)比高的產(chǎn)品。招標(biāo)前，甲方的專業(yè)人員首先要充分了解所采購(gòu)的產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號(hào)和市場(chǎng)行情等，其次，編制招標(biāo)文件時(shí)要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款方式，明確的服務(wù)內(nèi)容，因?yàn)檎袠?biāo)文件既是供應(yīng)商投標(biāo)和招標(biāo)方評(píng)標(biāo)的依據(jù)，更是合同簽定的依據(jù)。只有這樣，才能切實(shí)做到為公司采購(gòu)到價(jià)格實(shí)惠、質(zhì)量可靠的設(shè)備材料。如果甲方人員對(duì)于甲供材料設(shè)備所關(guān)聯(lián)的事宜做不到心中有數(shù)，就會(huì)發(fā)生供應(yīng)不周全、不及時(shí)，從而影響施工進(jìn)度。比如，一般情況下，水泵等設(shè)備的隔震墊作為附件，供應(yīng)商往往會(huì)免費(fèi)贈(zèng)送的，但招標(biāo)采購(gòu)時(shí)如果未予提及，供應(yīng)商不供，施工單位就會(huì)提出索賠，此時(shí)，要么增加費(fèi)用，要么就拖延設(shè)備的安裝。
第二是對(duì)于供應(yīng)商及工程承包商的管理。開(kāi)發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備材料的采購(gòu)計(jì)劃。在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包的銜接，比如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，供貨時(shí)間必須與承包商充分協(xié)商。簽定合同后又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商的工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)?？傊?，開(kāi)發(fā)商要保證采購(gòu)信息的公開(kāi)順通，讓承包商、監(jiān)理方及項(xiàng)目的其他參與者都知道設(shè)備材料的供應(yīng)計(jì)劃、實(shí)施狀況，這樣才能調(diào)動(dòng)起大家的積極性和主動(dòng)性，避免帶來(lái)額外的費(fèi)用開(kāi)支。
但是，甲供材料設(shè)備有利有弊，開(kāi)發(fā)商應(yīng)再三權(quán)衡。
首先，材料設(shè)備的采購(gòu)需要花費(fèi)開(kāi)發(fā)商大量的人力和物力。
其次，從浙江省新的計(jì)價(jià)依據(jù)中可以看出，主管部門(mén)也并不贊成材料設(shè)備的甲供。因?yàn)?，它?guī)定若材料設(shè)備甲供，則材料設(shè)備的采購(gòu)及保管費(fèi)全部歸施工方所有。過(guò)多的甲供材料設(shè)備，勢(shì)必會(huì)壓縮承包商合理的利潤(rùn)空間，影響承包商的施工積極性和重視程度。另外，甲供的材料設(shè)備往往價(jià)值較大，而甲方并無(wú)專門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)地方，此時(shí)，即使采保費(fèi)全部給了施工承包方，也會(huì)引起保管責(zé)任的扯皮以及二次搬運(yùn)費(fèi)的索賠。
5.合同管理是施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵
開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一