，幾個方面保證了家樂福的巨大成功。這是購物中心和居住區(qū)共同開發(fā)建設的良好案例。
2） 加強設計報批過程中的目標管理：土地合同、用地紅線和規(guī)劃設計要點
設計報批不僅僅是批準的問題，時間上的問題，要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。跟蹤者要學會與管理者的溝通和協(xié)調。
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盡管用地紅線和規(guī)劃設計要點都是規(guī)劃國土部門下達的，但我們可以通過合法的正當途徑將公司的發(fā)展目標和設計意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。
規(guī)劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規(guī)劃土地部門將土地價格、土地面積和規(guī)劃設計要點以及開發(fā)建設要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調整留下調整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設計要點是關鍵技術工作。
用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進行下達，地產(chǎn)公司要及時跟蹤和協(xié)調，如果在一個范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內的區(qū)位價值，就要結合下一步的規(guī)劃設計、城市規(guī)劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。
規(guī)劃設計要點，是項目的靈魂和技術核心，他影響著公司的一系列決策和經(jīng)濟戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對于開發(fā)住宅來講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費人群還達不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來的樓面地價。所以，在簽定土地合同時，就要做好經(jīng)濟技術分析，重點對容積率、公共配套（學校、幼兒園、商場等）進行成本分析，計算建設后的單方成本，與市場同類項目進行比較，并作出方案判斷和選擇。因為，規(guī)劃設計要點在下達后就不容易調整，所以，之前一定要將開發(fā)建設遇到的問題在規(guī)劃設計要點中考慮進去，為今后自我調整留出余地。
未完，續(xù)“房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計管理（3）”
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