這么重要的項目由一、兩個人包辦，難免產(chǎn)生問題。
3）策略采購
由于地產(chǎn)業(yè)所需產(chǎn)品種類繁雜，必須事先對不同類型產(chǎn)品制定不同的采購策略。
20/80準則是一條普遍適用的規(guī)律，也是策略采購的重要原則。在房地產(chǎn)行業(yè)也是這樣。少數(shù)的招標項目能夠節(jié)約80%的成本。在其余80%的標的上花費太多的精力帶來的節(jié)約額卻是很小的。這看似簡單的問題實踐中卻往往解決不好。原因有二：其一是在管理中，感情因素的作用是巨大的。管理者往往對于自己熟悉的行業(yè)傾注太多的精力，而較少考慮其實際效果。這一點，尤其值得警惕。其二是對于產(chǎn)品復雜度低的產(chǎn)品而言，不同產(chǎn)品之間可比性強，往往存在行業(yè)市場價。 如果一定要在此類產(chǎn)品上尋求最低價，而忽略了那些貨值量大、復雜程度高的中央空調(diào)系統(tǒng)等，則往往得不償失。因為，采購人員的的精力有限，不可能做到面面俱到。
對于那些貨值量高、產(chǎn)品復雜性高的標的上，能帶來的節(jié)約額度是最大的。這一塊，是招標采購降低成本的核心。當然，在進行招標采購時，20/80準則并不僅僅是成本準則，我們還可以從產(chǎn)品復雜程度、對工程影響程度等維度進行分類，綜合考慮。
策略采購還要注意供應(yīng)商數(shù)量的選擇。一般來說，對于大規(guī)模采購而言，選擇一家供應(yīng)商往往是不明智的，這會在合同履約時給供應(yīng)商較大的發(fā)言權(quán)。對于某些自成系統(tǒng)的產(chǎn)品，也要采取一定的分包形式保證甲方的話語權(quán)，降低過程中的風險。
4、全生命周期成本考核
全生命周期成本考核是一個往往容易忽視的問題。事實上產(chǎn)品維護成本往往難以準確估計，這也給全生命周期成本考核帶來一定的難度。
通過下邊的示意圖，讀者可以了解到不同成本在不同產(chǎn)品中的比例大為迥異。也許有些讀者對占房地產(chǎn)采購量較大比例的建材產(chǎn)品的維護費用不以為然。其實，在國外，外墻涂料，每隔3~5年就必須重新涂一次，重涂成本高低就取決于最初選用產(chǎn)品的質(zhì)量。至于像電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、信息化三網(wǎng)系統(tǒng)這樣的產(chǎn)品，維護費用那就更高了。
5、詳實的預算體系、現(xiàn)金流分析
招標采購部門在前期工作中介入程度也是衡量一個房地產(chǎn)公司采購水平的一個重要指標。有些房地產(chǎn)公司設(shè)置了首席成本控制官的崗位，部分的替代了這一職能。對于那些采用新的技術(shù)、產(chǎn)品，或是對各項性能超過常規(guī)的要求時，在初期設(shè)計階段就要對有關(guān)市場情況進行摸索，達到較佳的性價比（因為設(shè)計院往往對經(jīng)濟方面考慮得少一些，更有一些供應(yīng)商勾結(jié)設(shè)計人員，企圖從圖紙上形成有利于自己的競爭優(yōu)勢）。從設(shè)計階段開始降低成本，有利于合格的潛在供應(yīng)商與業(yè)主和設(shè)計院間的充分交流，同時可以較好的防范那些企圖在設(shè)計階段做文章的供應(yīng)商。另外，根據(jù)圖紙和進度情況，可以比較準確地做出預算來，對于控制現(xiàn)金流大有好處。最后，可以從材料的層面協(xié)調(diào)整體檔次與風格，這一點也很關(guān)鍵。
在施工圖出來后對選用材料、設(shè)備的預先確定需要招標采購部門豐富的知識和廣泛的渠道。施工圖階段確定工料清單而不是在施工階段確定工料清單能大幅度提高工程管理的水平，在確保進度、控制成本上具有非常重要的意義。這樣，使得審價的重點從工程過程監(jiān)督、工程后決算轉(zhuǎn)移到工程前控制上來。對于改變目前房地產(chǎn)行業(yè)“三邊工程”
帶來的工期延滯、預算超標的現(xiàn)狀會起到極大的促進作用。隨著這一模式的成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)分工將會愈加明晰。這也有助于目前房地產(chǎn)行業(yè)混亂的總分包關(guān)系的明晰化。
未完，續(xù)見略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標、采購管理（3)