茅巍特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)于項(xiàng)目整體運(yùn)作的重要意義，前期調(diào)查將為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，如項(xiàng)目如何定位？戶型怎樣安排？各種戶型的比例？項(xiàng)目的主打目標(biāo)是什么？車位的比例？景觀怎么安排？何種建筑風(fēng)格？在給設(shè)計(jì)院提交的設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，這些內(nèi)容都應(yīng)該非常詳細(xì)，也就是發(fā)展商應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的定位有一個(gè)基本的研判。作為設(shè)計(jì)者本身，只能根據(jù)發(fā)展商提供資料進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。茅巍認(rèn)為，項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研至少應(yīng)該包括四個(gè)方面的內(nèi)容：客戶分析（客戶的愛好需求、家庭成員結(jié)構(gòu)、文化特征）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)走向預(yù)測(cè)等，如投資回報(bào)、資金運(yùn)作分析，等等。有了主題明確、內(nèi)容詳實(shí)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)者才有可能設(shè)計(jì)出受客戶歡迎的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
已從事6年市場(chǎng)調(diào)查研究的余建生，現(xiàn)在是深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問有限公司總經(jīng)理，余建生稱明顯感覺到發(fā)展商越來越重視這個(gè)問題。余建生回憶起6年前市場(chǎng)調(diào)查的概念，當(dāng)時(shí)就是踩盤，主要了解項(xiàng)目周邊樓盤情況，以后逐漸演化到競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，即通過收集到的資料對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的同質(zhì)樓盤進(jìn)行分析，到現(xiàn)在應(yīng)該說真正進(jìn)入了市場(chǎng)調(diào)查階段，發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)企業(yè)決策、對(duì)項(xiàng)目成功的重要性。余建生指出，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查可以從理論上來論證，即房地產(chǎn)是商品，從營(yíng)銷角度來看，商品必須進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，才能保證其具備流通價(jià)值；從建筑學(xué)來看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也需要調(diào)查，怎樣設(shè)計(jì)產(chǎn)品？用戶的行為包括家庭行為和群體行為的不同，休閑度假和居家的不同，所需要的產(chǎn)品是不同的。
余建生強(qiáng)調(diào)調(diào)查是一門很專業(yè)的學(xué)問，建議發(fā)展商進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查時(shí)應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：一是應(yīng)該注意調(diào)查方法的不同可能帶來的不同結(jié)果。二是不要僅僅局限于市場(chǎng)環(huán)境方面的研究。三是在產(chǎn)品研究上應(yīng)該有更多的投入，余建生稱，一些決策程序比較嚴(yán)格的大發(fā)展商尤其重視項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查，并且調(diào)查項(xiàng)目細(xì)到“洗手間如何布局”“洗手間的窗戶如何開、開多大”這樣的程度。事實(shí)上，如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)致到如此地步，發(fā)展商考慮如此周全，項(xiàng)目取得成功必然是水到渠成。