改革開(kāi)放30多年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)10多年，在任何一個(gè)大城市都建造了數(shù)百萬(wàn)方的多層、別墅、小高層、高層、超高層建筑。這樣多的建筑應(yīng)該造就相當(dāng)數(shù)量的設(shè)計(jì)大師和著名的開(kāi)發(fā)商，然而，效果并不竟然。

縱觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)對(duì)建筑師的評(píng)價(jià)：“設(shè)計(jì)千篇一律，缺乏創(chuàng)造力，意念落后，沒(méi)有地域感、新鮮感和時(shí)代感?！?BR>
而設(shè)計(jì)師則對(duì)房地產(chǎn)商的評(píng)價(jià)是：“實(shí)施別人的原始創(chuàng)意、情思和預(yù)謀、為別人莫名的觀念拐扭自己的建筑?！?BR>
在現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，或者設(shè)計(jì)未達(dá)到預(yù)期的目的時(shí)，建筑師往往成了批評(píng)對(duì)象。這是因?yàn)?，只有設(shè)計(jì)師才是專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)者，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該負(fù)設(shè)計(jì)的責(zé)任。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，為營(yíng)銷(xiāo)預(yù)設(shè)了賣(mài)點(diǎn)和賣(mài)相”、“一個(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。為什么會(huì)出現(xiàn)后一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒(méi)有專(zhuān)業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開(kāi)發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專(zhuān)橫，聽(tīng)不進(jìn)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)作一支筆，讓他怎么畫(huà)就得怎么畫(huà)，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們?cè)鯓尤徱曇粋€(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評(píng)價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？

一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶(hù)的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤(pán)建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬(wàn)買(mǎi)一套住房，你必須對(duì)住戶(hù)的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶(hù)留下的是長(zhǎng)期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車(chē)混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車(chē)輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車(chē)輛的車(chē)站，可以想象將來(lái)小區(qū)業(yè)主的車(chē)輛出入會(huì)遇到多少麻煩！把車(chē)輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車(chē)分流。這些細(xì)節(jié)看起來(lái)是小事，其實(shí)有大隱患，萬(wàn)萬(wàn)不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶(hù)會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒(méi)有從用戶(hù)的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

二、 設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶(hù)型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，作出幾千上萬(wàn)平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛(ài)琴?！?、“波羅的?！保B成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，這就完全是頂級(jí)豪宅的景觀設(shè)計(jì)！我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬(wàn)元！誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤(pán)項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買(mǎi)不買(mǎi)房看環(huán)境，掏不掏錢(qián)看戶(hù)型，滿(mǎn)不滿(mǎn)意看管理?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題。如以一個(gè)湖為中心，湖周?chē)蝗κ仟?dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒(méi)有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門(mén)前甚至窗

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