房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。

　　房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的?？梢姡康禺a(chǎn)商的所有項目都是圍繞公司的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的。那么，如何才能高效地完成一系列項目而使公司的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實現(xiàn)呢？答案是------現(xiàn)代項目管理。

　　現(xiàn)代項目管理的核心思想是相關(guān)利益者“都”滿意，如客戶、員工、公司、供應(yīng)商、承建商、政府等。而實現(xiàn)上述目標(biāo)的關(guān)鍵是團(tuán)隊績效與項目經(jīng)理的大局觀、溝通協(xié)調(diào)能力以及處理各種沖突的能力。

　　項目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及結(jié)束階段，項目的不同階段其項目管理的內(nèi)容是不相同的。

　　概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。

　　規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。
　　實施階段是按計劃啟動實施項目工作。
　　結(jié)束階段是項目結(jié)束的有關(guān)工作。
　　當(dāng)然，項目的各個階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。

　　下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段主要工作內(nèi)容。
　　
一、 概念階段
　　
1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。
　　2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項目建議書。
　　3． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。
　　本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證以確定項目的可行性。
　　
二、 規(guī)劃階段
　　
　　1． 確定項目總負(fù)責(zé)人（重點項目）。
　　2． 確定項目經(jīng)理。
　　3． 確定項目組主要成員。
　　4． 確認(rèn)項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估）
　　5． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。
　　6． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。
　　本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項目的有效性進(jìn)行論證。
　　
三、 實施階段
　　
　　1． 建立項目組織。
　　2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。
　　3． 制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。
　　4． 通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。
　　5． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。
　　6． 合同管理（質(zhì)量、費用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。
　　7． 項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。
　　8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。
　　本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量---成本---進(jìn)度、項目的銷售等。
　　
四、 結(jié)束階段
　　
　　1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電

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