摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價控制成功與否，在市場經(jīng)濟競爭中具有決定性意義，因此，研究和關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價確定和控制管理問題具有現(xiàn)實意義。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)造價確定和控制管理進行分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；造價；控制
0 引言
近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發(fā)成本，提高投資效益?對房地產(chǎn)開發(fā)的造價進行有效地控制與管理是關(guān)鍵。
1 房地產(chǎn)開發(fā)全程造價的分類及其特點
目前，根據(jù)我國建設(shè)工程項目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規(guī)劃設(shè)計階段（項目規(guī)劃設(shè)計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結(jié)算階段。
在項目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30％到-20％之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準(zhǔn)確；第二，此階段開發(fā)商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏??；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時難以真實的反應(yīng)實際情況。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從控制建設(shè)工程造價來說一般又分為四個小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設(shè)計階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計圖紙和說明書及概算定額（擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計階段（擴大初步設(shè)計階段，簡稱擴初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計修正總概算；第四，施工圖設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價，結(jié)算工程價款的主要依據(jù)。設(shè)計階段的造價控制是一個有機聯(lián)系的整體，各設(shè)計階段的造價（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設(shè)計階段的控制系統(tǒng)。
在項目實施期間，開發(fā)商主要按照施工圖紙，結(jié)合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎(chǔ)，撥付工程款。該階段造價控制的難點在：第一，因物價上漲所引起的造價提高；第二，由于設(shè)計中難以預(yù)計而在施工階段實際發(fā)生的工程和費用；第三，考慮到業(yè)主提高標(biāo)準(zhǔn)，指定材料、設(shè)備而引起的工程費用的上漲。在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設(shè)過程中實際花費的全部費用，開發(fā)商以合同和工程實體為基礎(chǔ)，如實體現(xiàn)建設(shè)工程的實際造價，編制竣工決算。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價控制技術(shù)與方法
2.1 立項階段的造價控制措施 房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發(fā)項目可行性進行造價相對準(zhǔn)確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，
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