內(nèi)容提示：首先揭示了我國房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中存在的風(fēng)險(xiǎn),繼而詳細(xì)論述了房地產(chǎn)拆遷投資的外部風(fēng)險(xiǎn)控制措施以及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施,以期對(duì)我國房地產(chǎn)拆遷投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供一點(diǎn)理論上的建議。
延伸閱讀：房地產(chǎn) 拆遷 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的非理性成長之后,目前正臨著中央政府的進(jìn)一步規(guī)范與宏觀調(diào)控。目前,我國各地城市城改造項(xiàng)目上馬很多,拆遷就成為一個(gè)亟待解決的問題。筆者為,必須認(rèn)真分析拆遷所帶來的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)并采取措施進(jìn)行規(guī),才能使類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行。
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析
1.1 政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范,是政府重點(diǎn)管制和調(diào)控的行業(yè)之一。府在土地開發(fā)模式及相關(guān)規(guī)則的指定過程中掌握主動(dòng)權(quán),通過地出讓計(jì)劃控制土地供應(yīng)量,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)年開發(fā)量;通過制定制土地用途的區(qū)域規(guī)劃,利用規(guī)章制度限制建筑物的建筑高、建筑密度、容積率、建筑紅線、綠化率等建筑指標(biāo);通過道路、網(wǎng)、公用能源設(shè)施、公共交通設(shè)施來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選、開發(fā)項(xiàng)目的定位等;通過土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、貸款利率、目開發(fā)保證金等手段來影響開發(fā)商和購房者的預(yù)期,調(diào)節(jié)房地開發(fā)節(jié)奏、入市時(shí)間、銷售節(jié)奏[6],因此,從土地出讓、地塊規(guī)、項(xiàng)目報(bào)建、施工到銷售、物管都與政府宏觀調(diào)控息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅與以上的宏觀調(diào)控相,還與城市發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、舊城區(qū)發(fā)展定位、拆遷政策、補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)、就業(yè)安置政策、古城保護(hù)措施等直接關(guān)聯(lián)。地方政府實(shí)有利于拆遷改造的政策將加速房地產(chǎn)投資的步伐,降低拆遷的度;舊城區(qū)的發(fā)展定位可能會(huì)將重工業(yè)擠出舊城區(qū)內(nèi),加大舊區(qū)土地供給,改善舊城環(huán)境,提高居住品質(zhì),影響舊城改造;舊改造還與地方政府的古城保護(hù)意識(shí)、古城保護(hù)措施有直接關(guān);補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、就業(yè)安置也是舊城改造的重頭戲,若補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過,就業(yè)安置不到位,拆遷戶為維護(hù)自身權(quán)益就會(huì)引發(fā)大規(guī)模的體性運(yùn)動(dòng),影響社會(huì)穩(wěn)定。
.2 金融風(fēng)險(xiǎn)
和其他投資一樣,房地產(chǎn)拆遷投資也面臨金融風(fēng)險(xiǎn),主要表在利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和金融政策風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于國經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而引起的利率的變動(dòng)。而調(diào)整利率國家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一,國家通過調(diào)整利率引導(dǎo)金流向,從而起到宏觀調(diào)控的作用。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指由于國際貨匯率波動(dòng)帶來的涉及外幣結(jié)算的不確定性。金融政策風(fēng)險(xiǎn)是國家針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貸款規(guī)模等實(shí)施的相關(guān)金融政策帶來風(fēng)險(xiǎn)[7]。金融風(fēng)險(xiǎn)將影響到拆遷投資的資金來源和融資成本。
.3 其他風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中還面臨市場風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)境風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、行政干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。其中部分風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),是不可控制的風(fēng)險(xiǎn),而部分風(fēng)險(xiǎn)屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),主要來自城市政府行政干預(yù)。房地產(chǎn)拆遷投資與其他投資項(xiàng)目不同,帶有半政府性質(zhì),加之城市政府掌握房地產(chǎn)拆遷的政策優(yōu)惠以及財(cái)政擔(dān)保,因此城市政府對(duì)舊城改造的行政干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免。
2 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中的外部風(fēng)險(xiǎn)控制措施
2.1 遵循現(xiàn)行法律法規(guī),強(qiáng)化與監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量遵循現(xiàn)行法律法規(guī);其監(jiān)管部門可能包括銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和建設(shè)部,在管理上屬于多頭管理。為防范來自法律法規(guī)方面的風(fēng)險(xiǎn),要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)與有關(guān)部門保持溝通順暢,在資金來源、籌集方式、運(yùn)作機(jī)制、組織形式、信息披露、退出機(jī)制等方面盡量遵循現(xiàn)行的法律法規(guī),若某些方面需要突破現(xiàn)有法律條件限制,要及時(shí)與相關(guān)部門溝通,取得相關(guān)部門的首肯,以減少房地產(chǎn)拆遷在法律法規(guī)層面上的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的把握僅靠經(jīng)驗(yàn)判斷是不夠的,還需要建立一套全