內(nèi)容提示：首先揭示了我國房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中存在的風險,繼而詳細論述了房地產(chǎn)拆遷投資的外部風險控制措施以及內(nèi)部風險控制措施,以期對我國房地產(chǎn)拆遷投資項目的風險規(guī)避提供一點理論上的建議。
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我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的非理性成長之后,目前正臨著中央政府的進一步規(guī)范與宏觀調(diào)控。目前,我國各地城市城改造項目上馬很多,拆遷就成為一個亟待解決的問題。筆者為,必須認真分析拆遷所帶來的各項風險并采取措施進行規(guī),才能使類似房地產(chǎn)開發(fā)項目得以順利進行。
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中面臨的風險分析
1.1 政策法規(guī)風險
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范,是政府重點管制和調(diào)控的行業(yè)之一。府在土地開發(fā)模式及相關(guān)規(guī)則的指定過程中掌握主動權(quán),通過地出讓計劃控制土地供應(yīng)量,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)年開發(fā)量;通過制定制土地用途的區(qū)域規(guī)劃,利用規(guī)章制度限制建筑物的建筑高、建筑密度、容積率、建筑紅線、綠化率等建筑指標;通過道路、網(wǎng)、公用能源設(shè)施、公共交通設(shè)施來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目的選、開發(fā)項目的定位等;通過土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、貸款利率、目開發(fā)保證金等手段來影響開發(fā)商和購房者的預(yù)期,調(diào)節(jié)房地開發(fā)節(jié)奏、入市時間、銷售節(jié)奏[6],因此,從土地出讓、地塊規(guī)、項目報建、施工到銷售、物管都與政府宏觀調(diào)控息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中面臨的風險不僅與以上的宏觀調(diào)控相,還與城市發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、舊城區(qū)發(fā)展定位、拆遷政策、補標準、就業(yè)安置政策、古城保護措施等直接關(guān)聯(lián)。地方政府實有利于拆遷改造的政策將加速房地產(chǎn)投資的步伐,降低拆遷的度;舊城區(qū)的發(fā)展定位可能會將重工業(yè)擠出舊城區(qū)內(nèi),加大舊區(qū)土地供給,改善舊城環(huán)境,提高居住品質(zhì),影響舊城改造;舊改造還與地方政府的古城保護意識、古城保護措施有直接關(guān);補償標準、就業(yè)安置也是舊城改造的重頭戲,若補償標準過,就業(yè)安置不到位,拆遷戶為維護自身權(quán)益就會引發(fā)大規(guī)模的體性運動,影響社會穩(wěn)定。
.2 金融風險
和其他投資一樣,房地產(chǎn)拆遷投資也面臨金融風險,主要表在利率風險、匯率風險和金融政策風險。利率風險是指由于國經(jīng)濟政策和經(jīng)濟形勢變化而引起的利率的變動。而調(diào)整利率國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段之一,國家通過調(diào)整利率引導(dǎo)金流向,從而起到宏觀調(diào)控的作用。匯率風險是指由于國際貨匯率波動帶來的涉及外幣結(jié)算的不確定性。金融政策風險是國家針對宏觀經(jīng)濟形勢、貸款規(guī)模等實施的相關(guān)金融政策帶來風險[7]。金融風險將影響到拆遷投資的資金來源和融資成本。
.3 其他風險
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中還面臨市場風險、自然災(zāi)害風險、社會境風險、流動性風險、行政干預(yù)風險。其中部分風險屬于系統(tǒng)風險,是不可控制的風險,而部分風險屬于非系統(tǒng)性風險,主要來自城市政府行政干預(yù)。房地產(chǎn)拆遷投資與其他投資項目不同,帶有半政府性質(zhì),加之城市政府掌握房地產(chǎn)拆遷的政策優(yōu)惠以及財政擔保,因此城市政府對舊城改造的行政干預(yù)風險不可避免。
2 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中的外部風險控制措施
2.1 遵循現(xiàn)行法律法規(guī),強化與監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)機制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量遵循現(xiàn)行法律法規(guī);其監(jiān)管部門可能包括銀監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部和建設(shè)部,在管理上屬于多頭管理。為防范來自法律法規(guī)方面的風險,要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時與有關(guān)部門保持溝通順暢,在資金來源、籌集方式、運作機制、組織形式、信息披露、退出機制等方面盡量遵循現(xiàn)行的法律法規(guī),若某些方面需要突破現(xiàn)有法律條件限制,要及時與相關(guān)部門溝通,取得相關(guān)部門的首肯,以減少房地產(chǎn)拆遷在法律法規(guī)層面上的風險。
2.2 建立風險預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中對外部風險的把握僅靠經(jīng)驗判斷是不夠的,還需要建立一套全