【摘 要】在商品房價(jià)格受到多重因素的制約后,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展應(yīng)轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略,人的因素是第一位的。通過分析全過程開發(fā)環(huán)節(jié),找出成本變動(dòng)的關(guān)健因素,充分發(fā)揮企業(yè)部門人才主觀能動(dòng)性,利用有效的成本控制方法,來控制開發(fā)成本,達(dá)成企業(yè)利潤目標(biāo)。為了達(dá)成企業(yè)目標(biāo),將員工業(yè)績考核和企業(yè)成本管理有機(jī)的連結(jié)起來,探索有效的考評方法,實(shí)現(xiàn)成本管理與員工考核的有機(jī)統(tǒng)一。
【關(guān)鍵詞】成本 成本管理 目標(biāo)成本 成本控制 業(yè)績考核 合同考核制
1序
任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計(jì)價(jià)領(lǐng)域,由于電子技術(shù)的引入而簡化了計(jì)算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因?yàn)橛?jì)價(jià)基礎(chǔ)的一致性,這種主導(dǎo)方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當(dāng)前由于金融危機(jī)和市場競爭的加劇,已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣退的時(shí)代已經(jīng)來臨。在商品房售價(jià)受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢、挖內(nèi)部潛力,提升競爭實(shí)力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會(huì)發(fā)展得更高更遠(yuǎn),真正做大做強(qiáng)。
企業(yè)怎樣考核評價(jià)員工業(yè)績?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機(jī)統(tǒng)一的,工作業(yè)績的考核和成本管理是密不可分的,因?yàn)槠髽I(yè)是以效益為最高目標(biāo),離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關(guān)系。
2 成本控制方法
成本管理是同開發(fā)過程的各項(xiàng)工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費(fèi)用,那就形成了成本。成本就是費(fèi)用,是因?yàn)殚_展各項(xiàng)工作所需的費(fèi)用,如人員工資、政府繳費(fèi)、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導(dǎo)開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務(wù),進(jìn)行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發(fā)成本。
因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項(xiàng)開發(fā)工作,然后找出各工作應(yīng)完成的事項(xiàng)內(nèi)容,對其相應(yīng)的費(fèi)用進(jìn)行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關(guān)健環(huán)節(jié),即花費(fèi)最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費(fèi)用,達(dá)到不花費(fèi)或少花費(fèi)也能達(dá)成工作目標(biāo)。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績提供了客觀參考依據(jù),同時(shí)通過考核也可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。
(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:
(2)目標(biāo)成本的建立:
匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本,按會(huì)計(jì)處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報(bào)建費(fèi)用、建造成本、期間費(fèi)用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用和未列入表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用組成,后兩者由財(cái)務(wù)部門直接統(tǒng)計(jì)得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點(diǎn),先由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本歸集,按已完項(xiàng)目匯總成本,再進(jìn)行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成本。以經(jīng)驗(yàn)成本為基準(zhǔn),吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場行情的成本波動(dòng)情況,進(jìn)行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本分類指標(biāo)數(shù)據(jù)庫,作為指導(dǎo)新開工項(xiàng)目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項(xiàng)目建設(shè)時(shí),由部門責(zé)任人按照項(xiàng)目實(shí)際情況和工作計(jì)劃安排編制本部門的詳細(xì)成本計(jì)劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫審核確定,以此作為費(fèi)用支出的上限,即部門目