內(nèi)容提示：信息和生產(chǎn)率的改進(jìn)導(dǎo)致了商業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要長(zhǎng)期變化,使得整個(gè)產(chǎn)業(yè)更加傾向于大的房地產(chǎn)公司和功能的專門(mén)化。改變房地產(chǎn)決策系統(tǒng)的信息結(jié)構(gòu)能夠改變系統(tǒng)活力和分配效率;另外,在不同的機(jī)制管理下,更好的信息能夠增加房地產(chǎn)周期的廣度。
延伸閱讀：信息和溝通技術(shù) 市場(chǎng)效率 房地產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)率
一、前言
房地產(chǎn)和建筑公司是非常重要的部門(mén)，運(yùn)用了大量的資本和大量的勞動(dòng)力。居住成本對(duì)于家庭和商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常重要的預(yù)算項(xiàng)目，而建筑環(huán)境影響了人們生活的質(zhì)量和生產(chǎn)率。本文調(diào)查了信息和溝通技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)全過(guò)程的影響，主要表現(xiàn)在三個(gè)領(lǐng)域：
（1）信息和溝通技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)成功運(yùn)用的調(diào)查；
（2）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、服務(wù)質(zhì)量和生產(chǎn)率的評(píng)測(cè)；
（3）對(duì)這些變化宏觀內(nèi)容的推斷，尤其是房地產(chǎn)周期的推斷。
二、房地產(chǎn)業(yè)總覽
房地產(chǎn)業(yè)一直是高交易成本的信息產(chǎn)業(yè)且極其無(wú)效率，原因是資產(chǎn)的異質(zhì)化和交易的不頻繁性。甚至評(píng)估當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格遇到諸多嚴(yán)重問(wèn)題。資產(chǎn)、資產(chǎn)所有人、街坊、公共服務(wù)、金融等諸多特性都能影響房地產(chǎn)價(jià)格。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格決定因素的大量文獻(xiàn)顯示，有上百種重要的價(jià)格預(yù)測(cè)變量。將這種復(fù)雜性與這些資產(chǎn)只賣一次或兩次的事實(shí)結(jié)合起來(lái)使得價(jià)格預(yù)測(cè)非常困難。其他因素決定了合適的土地運(yùn)用和資產(chǎn)價(jià)值。附近投資的樣式和外部因素，如噪音、空氣污染、交通擁擠等都需要被市場(chǎng)和城市規(guī)劃者們考慮進(jìn)去。房地產(chǎn)決策也依靠土地利用管制、金融機(jī)構(gòu)、合法契約和風(fēng)俗文化。這些意味著一些很小的因素，例如租約條例或者當(dāng)?shù)卣臎Q策，有時(shí)候能夠給資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生較大的影響。
戰(zhàn)略的不確定性也導(dǎo)致了重復(fù)利用信息問(wèn)題。房地產(chǎn)決策問(wèn)題使得情況很像囚徒困境，這種情況下個(gè)人理性抉擇變成了總體的不理性，單獨(dú)的工程價(jià)值被需求所評(píng)估，但是如果每個(gè)人都在這個(gè)地方建房就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)崩潰。很明顯，這種問(wèn)題起因于個(gè)人決定的不透明性，它可以靠更多的完整信息所解決。
另一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題是信息不對(duì)稱和原則性沖突。投資者不像了解產(chǎn)業(yè)內(nèi)幕的人有那么多的信息。當(dāng)工程資金緊張的時(shí)候，甚至獨(dú)立專家如評(píng)估師也不得不報(bào)告好的景象。公司過(guò)分保護(hù)信息的文化深深地存在于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)代理商被認(rèn)為是活的數(shù)據(jù)庫(kù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商擁有這樣的觀點(diǎn)：關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)僅僅屬于公司的私人信息。這種強(qiáng)烈的文化可能會(huì)隨著網(wǎng)上自由信息的獲取而改變。一些聰明的投資者注重市場(chǎng)無(wú)效率的成本，這種無(wú)效率是由錯(cuò)誤的信息導(dǎo)致的，從而使這些投資者變得更加期望獲得更好的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)分析。然而，絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)認(rèn)為是局內(nèi)人的優(yōu)勢(shì)，并從周期得到利潤(rùn)。無(wú)論如何，透明和市場(chǎng)效率將要減少風(fēng)險(xiǎn)，所以將減少資本成本，因此可以得到更加長(zhǎng)期的發(fā)展：更多的工程、更加穩(wěn)定的就業(yè)、更少的破產(chǎn)和溫和的衰退。信息技術(shù)為實(shí)施這些變化提供了工具，與此同時(shí)，信息和溝通技術(shù)也正改變著公司運(yùn)轉(zhuǎn)的方式。
三、信息和溝通技術(shù)的運(yùn)用
1、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)信息。在 20 世紀(jì)中期，每個(gè)主要國(guó)際多功能房地產(chǎn)公司采納因特網(wǎng)市場(chǎng)公司戰(zhàn)略的要旨。并不是所有這樣的戰(zhàn)略都完全成功，最初的非實(shí)際的期望慢慢退卻。但明顯的是，因特網(wǎng)變成了一個(gè)公司戰(zhàn)略的一個(gè)最主要因素。除了公司的網(wǎng)頁(yè)，一種財(cái)團(tuán)的形成，因特網(wǎng)也成為房地產(chǎn)銷售和租賃的一個(gè)重要廣告媒介。
2、虛擬的瀏覽增加了房地產(chǎn)銷售生產(chǎn)率。最初，一些人相信，在電腦前，用戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)瀏覽產(chǎn)品，查看周圍的用戶信息和得到貸款而不需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這些最初的形式由于受到因特網(wǎng)泡沫的影響而失敗。網(wǎng)頁(yè)并未代替代理商，但它提高了服務(wù)質(zhì)量和生產(chǎn)率?？梢灶A(yù)測(cè)的是，未來(lái)更多的家庭買房子無(wú)需代理商的出現(xiàn)，最后減少房子的展示