當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資環(huán)境日趨復(fù)雜，潛在著各種風(fēng)險(xiǎn)。稍有不慎，就會決策失誤，給企業(yè)帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)管理體系下，風(fēng)險(xiǎn)的存著直接會影響到項(xiàng)目的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)對項(xiàng)目成本的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)對成本的影響
1.經(jīng)濟(jì)形勢變動(dòng)影響項(xiàng)目開發(fā)成本
經(jīng)濟(jì)形勢變動(dòng)會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的巨大損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，貨幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
2.法律政策風(fēng)險(xiǎn)影響項(xiàng)目開發(fā)成本
法律政策風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售，從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需的成本費(fèi)用。如07年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法，大大增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。
3.相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開發(fā)成本
首先，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，從事項(xiàng)目考察，項(xiàng)目測算的人員素質(zhì)普遍不高，根據(jù)這些人員指定的項(xiàng)目企劃進(jìn)行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項(xiàng)目投資失誤，給企業(yè)帶來一定的損失，這些損失都計(jì)入企業(yè)的開發(fā)成本。其次，企業(yè)開發(fā)決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰(zhàn)略眼光，對項(xiàng)目預(yù)期不準(zhǔn)確，盲目開發(fā)盲目建設(shè)，造成項(xiàng)目開發(fā)后難以出售或在出售后難以得到預(yù)期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)產(chǎn)生的原因
1.外邊環(huán)境變化帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部市場環(huán)境經(jīng)常會出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：第一，嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開發(fā)變?yōu)橘徺I，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。
2.開發(fā)商主觀投資失誤
房地產(chǎn)開發(fā)商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而實(shí)際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，或者對市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商經(jīng)營實(shí)力（開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力）不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。
3.由于信息不對稱或不準(zhǔn)確對成本預(yù)期不準(zhǔn)確
由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進(jìn)的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)