1.1 城市發(fā)展狀況
城市發(fā)展狀況的構(gòu)成要素很多，其中影響到房地產(chǎn)市場的主要有城市GDP總量、人均GDP、常住人口總量、戶籍人口總量、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例、城市總體規(guī)劃、城市交通規(guī)劃，這些因素直接影響到城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
1.2 城市房地產(chǎn)狀況
城市房地產(chǎn)狀況直接影響到項目的定位、項目定價和開發(fā)節(jié)奏，對項目利潤率有直接影響。
做好城市房地產(chǎn)狀況分析，是進行項目分析的重要前提條件，主要需要考慮的因素有房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售價格走勢、土地市場概況、競爭對手分布及實力。
1.3 項目分析
項目分析是整個可行性研究分析中的核心內(nèi)容，是決定項目走向和項目操作方向的關(guān)鍵過程。
項目分析需要考慮的因素主要有項目概況，包括地理位置、與重要市政設施的相對位置和距離，項目周邊以及交通狀況、項目現(xiàn)狀、項目客戶定位、來源以及特征、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品面積配比、產(chǎn)品定價分析、項目運作計劃、項目里程碑計劃、項目風險預計以及控制。
精確的項目分析是項目運作的前提和總綱領(lǐng)，是值得重點關(guān)注的內(nèi)容。
2 項目成本估算
可行性研究報告中，針對項目的實際情況，根據(jù)預計銷售和目標收益率作出項目的成本估算。
2.1 項目成本調(diào)研
正所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝。對項目嚴密的成本調(diào)研，才能有助于項目上精確地把握市場制定好目標成本。
2.1.1 成本調(diào)研的主要內(nèi)容
1、總述
說明調(diào)研目的、時間、人員、內(nèi)容、對象、大致過程等
2、管理方面
招投標：包括管理范圍、使用法規(guī)、主要過程、評定標方法等
造價管理：包括計價的基礎(chǔ)依據(jù)(定額等)、造價構(gòu)成模式、工程類別劃分等
政府壟斷情況及相關(guān)收費：對壟斷情況進行分析，可否進行談判，在合約規(guī)劃中體現(xiàn)。
3、成本水平
價格構(gòu)成，每個組成部分的單價或取費標準，詳細的各部分造價對比(按人材機、按部位、按部品、按專業(yè)工程、按分包工程等方式劃分)
4、典型樓盤
列表對比當?shù)氐湫蜆潜P的基本資料，包括規(guī)劃設計指標、成本、售價，采用資源，獨特之處等
設計施工檔次、內(nèi)容、習慣，與獅山項目不同之處
對比說明交樓標準與配置方面的不同
5、主要資源
當?shù)刂饕拈_發(fā)商、供應商、施工單位等
6、實例測算
2.2 開發(fā)節(jié)奏模擬
快速滾動開發(fā)一直是公司追求的目標和保障利益最大化的有效手段，從拿到項目到資金回籠時間的縮短將大大降低資金使用成本，這將成為公司未來一段時間內(nèi)主要競爭手段之一。下面這些工作項作為項目運作中重要里程碑節(jié)點，有必要在進行項目可行性研究當時即估計完成時間。
3 目標成本構(gòu)成
各費用項合理搭配，將更有效的提升整個項目競爭力。下面是中山項目各費用項比例構(gòu)成，實例說明了目標成本的構(gòu)成情況。
鑒于土地成本很大程度上占項目費用構(gòu)成比例不可控的實際情況，我部將在未來的工作中給出除去土地成本外其他費用項構(gòu)成及適宜比例，以指引公司未來項目獲取和可行性研究報告的編寫。
第三章 設計階段的目標成本
設計是項目成本控制的最重要階段，對項目成本的影響為30-35%。設計階段承上將項目論證的成果以施工圖來表現(xiàn)，實現(xiàn)項目意圖;向下指導合同訂立和現(xiàn)場施工，圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同