[摘要]文章分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中存在的問題,并通過對影響房地產(chǎn)企業(yè)項目成功開發(fā)因素的剖析,提出了相關(guān)對策及建議。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);項目開發(fā);影響因素;對策及建議
房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其發(fā)展對整個社會的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用,不僅能改善居民的生活條件,改善投資環(huán)境,帶動建筑、建材、化工等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到居民生活質(zhì)量的高低。通過房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展可創(chuàng)造大量的就業(yè)機會,解決大量居民的就業(yè)問題。然而在房地產(chǎn)市場中,只有成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目才能對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用,才能帶動大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。因此,研究如何保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的成功開發(fā)具有極其重要的現(xiàn)實意義。
一、項目開發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展具有重要意義
我國房地產(chǎn)業(yè)的投資迅速增加。從2000年的5000億元增加到2007年的約2萬億元,房地產(chǎn)投資增加了三倍。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時,我們也看到,目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中,還存在著許多問題。因房地產(chǎn)項目具有投資額大、回收期長、影響因素多等特點,決定了房地產(chǎn)業(yè)具有不同于其他行業(yè)的高度復雜性和風險性。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)具備敏銳的眼光去發(fā)現(xiàn)和把握投資機會,識別、控制投資風險,要組織管理好投資項目的實施運作。但現(xiàn)實中許多房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)市場并沒有真正了解,對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程不熟悉,從而造成項目市場定位不準、項目選址不當、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設(shè)計落后、產(chǎn)品的銷售不暢、房屋大量空置等嚴重后果,甚至導致整個項目開發(fā)失敗,使開發(fā)企業(yè)處于被動的局面,影響項目的投資回收,造成資源的極大浪費,影響整個城市的經(jīng)濟建設(shè),對城市居民生活造成不良影響,給國家財政帶來極大的經(jīng)濟壓力,嚴重影響了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。一邊是商品房的大量空置,大量的資金積壓。大量的房地產(chǎn)企業(yè)項目由于資金短缺,造成項目的開發(fā)不力,甚至項目的開發(fā)受阻、失敗;另一邊卻是居民的居住條件亟待改善,二者之間的矛盾日益加劇。由此可見,開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何生產(chǎn)出產(chǎn)銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品,如何保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)成功就顯得尤其重要。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā)應(yīng)注意的幾個問題
(一)針對不同區(qū)域狀況采取不同措施,注重項目品質(zhì)的提高、產(chǎn)品細節(jié)的錘煉
如深圳作為目前國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的前沿陣地,由于當?shù)亟?jīng)濟水平發(fā)展較快,居民購買力極強,同時作為新興的現(xiàn)代化城市,大部分居民多為外來人口,對居住條件的需求相對強烈,所以對目前深圳房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)來說,具有與其他城市房地產(chǎn)項目開發(fā)很多不同的特點。在深圳房地產(chǎn)市場中。由于房地產(chǎn)發(fā)展水平較高,居民對產(chǎn)品的要求也相應(yīng)提高,房地產(chǎn)市場的競爭也越來越激烈,產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴重。由于深圳居民對房屋的戶型設(shè)計,周邊的生活環(huán)境、生活的配套設(shè)施、產(chǎn)品的性價比、產(chǎn)品的后期服務(wù)等眾多方面越來越挑剔,開發(fā)商要保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)成功,必須更加注重項目自身品質(zhì)的提高,加強對產(chǎn)品細節(jié)錘煉,提高項目產(chǎn)品的設(shè)計水平,提高項目環(huán)境的質(zhì)量,有效控制項目的開發(fā)成本,同時實施項目規(guī)模開發(fā),以降低開發(fā)成本,完善項目配套,完善產(chǎn)品后期的物業(yè)管理水平,才能提高產(chǎn)品的競爭能力,才能有效保證項目的開發(fā)成功。
(二)加強項目的前期決策,提高決策的準確性
由于房地產(chǎn)企業(yè)項目具有投資額大、涉及面廣、開發(fā)周期長的特點,所以房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期決策的準確性對后期項目的成功與否有著決定性的作用,而這一環(huán)節(jié)是很多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運作中的薄