摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，房地產(chǎn)企業(yè)的管理目前還比較粗放，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理更是如此，所以建立起房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理體系尤為重要。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的基本內(nèi)容進(jìn)行了剖析，希望對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的研究起到拋磚引玉的作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);目標(biāo)成本;管理
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理包括目標(biāo)成本預(yù)測(cè)與制定、目標(biāo)成本分解、目標(biāo)成本達(dá)成、目標(biāo)成本核算和目標(biāo)成本分析和考評(píng)等5項(xiàng)基本內(nèi)容，它們相互聯(lián)系、緊密相連，形成了完整的目標(biāo)成本管理循環(huán)。
一、目標(biāo)成本預(yù)測(cè)與制定
目標(biāo)成本預(yù)測(cè)就是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)價(jià)格和目標(biāo)利潤(rùn)，確定目標(biāo)成本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)成為市場(chǎng)的主體，其一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，企業(yè)成本管理也不能例外。多數(shù)產(chǎn)品的價(jià)格由市場(chǎng)決定，企業(yè)的成本只有接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，并且低于市場(chǎng)價(jià)格，成本所代表的效率才能轉(zhuǎn)化為效益。否則，成本只能是一種損失。企業(yè)為了全面提高經(jīng)濟(jì)效益，就必須將成本建立在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向確定成本。因此，企業(yè)應(yīng)該以競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，確定產(chǎn)品應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)成本，以此對(duì)產(chǎn)品成本水平主動(dòng)提出事先控制要求。如果用公式表示，這種思維的轉(zhuǎn)變就是從“產(chǎn)品銷售價(jià)格=產(chǎn)品成本+計(jì)劃利潤(rùn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳繕?biāo)成本=競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格-目標(biāo)利潤(rùn)”。所以目標(biāo)成本預(yù)測(cè)主要是從銷售和利潤(rùn)的預(yù)測(cè)著手。
1.銷售收入預(yù)測(cè)
銷售收入預(yù)測(cè)(主要是對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè))這一環(huán)節(jié)是進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)測(cè)的著手點(diǎn)，將影響目標(biāo)成本的確定，至關(guān)重要。要盡可能把各種影響因素都考慮進(jìn)去，包括企業(yè)的內(nèi)部因素和外部因素，做到預(yù)測(cè)盡可能接近實(shí)際。企業(yè)制定銷售預(yù)測(cè)應(yīng)考慮的因素主要有：過去和現(xiàn)在的銷售趨勢(shì)、企業(yè)內(nèi)部變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化、顧客的變化、一般商業(yè)環(huán)境與市場(chǎng)的變化以及企業(yè)的戰(zhàn)略。預(yù)測(cè)過程的起點(diǎn)是假設(shè)未來與過去相似，所以可根據(jù)過去的趨勢(shì)推斷下個(gè)年度的銷售收入。但未來不是一成不變的，并且商業(yè)環(huán)境是不斷變化的，所以企業(yè)必須分析公司內(nèi)部、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及市場(chǎng)的變化將會(huì)如何影響未來的價(jià)格、銷量和收入。
銷售收入是預(yù)測(cè)價(jià)格和銷量的乘積，如果我們假設(shè)銷量是恒量，那么價(jià)格就是主要影響銷售收入的因素。實(shí)際上銷量受到土地面積、容積率、城市建筑風(fēng)格等因素的限制，變化不會(huì)很大。所以在這里我們分析一下競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上未來的價(jià)格。
2.目標(biāo)成本的制定
目標(biāo)成本的制定最常見的是制訂生產(chǎn)目標(biāo)成本，開發(fā)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本、營(yíng)銷目標(biāo)成本乃至使用目標(biāo)成本的制定和生產(chǎn)目標(biāo)成本的設(shè)定原則相仿。目標(biāo)成本制定的最大特點(diǎn)是“倒推”，目標(biāo)成本的制定一般有三種典型計(jì)算方法——加算法、扣除法和綜合法。
二、目標(biāo)成本分解
目標(biāo)成本分解是目標(biāo)成本管理模式的中間環(huán)節(jié)，它以確定目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，為目標(biāo)成本控制提供標(biāo)度，具有承上啟下的作用。目標(biāo)成本的分解，是將確定的目標(biāo)成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進(jìn)行科學(xué)的劃分、分解和展開，化“大”為“中”，化“中”為“小”，使之具體化、細(xì)小化、單元化，盡可能變化為若干較小的分、子目標(biāo)，從而形成一個(gè)由相互聯(lián)系、相互制約的分、子目標(biāo)構(gòu)成的有機(jī)的目標(biāo)成本體系。
1.目標(biāo)成本在本體維上的分解
將目標(biāo)成本在本體維上進(jìn)行分解，即按成本實(shí)體內(nèi)涵來展開，分解后形成一個(gè)用成本費(fèi)用表示的分、子目標(biāo)體系。其具體分解方法是：按成本費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行分解;按經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行分類等。
目標(biāo)成本在本體維上的分解按成本費(fèi)用分解，又稱為成本費(fèi)用分解，是和企業(yè)