摘要：文章通過對目前對工程造價控制理論進(jìn)行系統(tǒng)分析，同時結(jié)合作者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期從事工程造價控制的實際經(jīng)驗，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制體系。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；工程造價控制體系；工程項目
近幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正逐步向跨區(qū)域、規(guī)?；?jīng)營的方向邁進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步提高其市場競爭能力、降低企業(yè)開發(fā)項目的風(fēng)險，就必須對項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，提高企業(yè)對風(fēng)險的控制水平，其中項目的工程造價控制就是一個極其重要的環(huán)節(jié)。通過對目前對工程造價控制理論進(jìn)行系統(tǒng)分析，同時結(jié)合作者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期從事工程造價控制的實際經(jīng)驗，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制體系。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制體系的提出
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制體系的結(jié)構(gòu)
此工程造價控制體系主要包括兩個方面：工程造價的全過程控制及工程造價的動態(tài)控制。建立工程造價控制的預(yù)警機(jī)制及對在項目實施過程中形成的動態(tài)全成本進(jìn)行定時監(jiān)控。工程造價全過程控制如圖1，工程造價的動態(tài)控制過程如圖2。從圖2可知，在初步（或方案深化）設(shè)計階段形成了工程項目的目標(biāo)價；動態(tài)全成本是在項目實施過程中的預(yù)期成本結(jié)果，它能夠反映目標(biāo)成本的修正情況。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價的全過程控制
工程造價的全過程控制包括投資可行性研究階段、設(shè)計階段、工程招標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算這五個階段的工程造價控制。
1．投資可行性研究階段工程造價的控制。投資可行性研究階段工程造價控制的重點(diǎn)是土地成本。土地成本測算的重點(diǎn)是：除了“政府及土地出讓方”的成本以外，達(dá)到“熟地”條件的其他成本，如道路、給排水、供電等對項目基礎(chǔ)設(shè)施成本的影響；文教、衛(wèi)生等配套對項目公共設(shè)施的成本影響；地形、地貌以及工程地質(zhì)與水文地質(zhì)對工程成本的影響評估。
2．設(shè)計階段工程造價的控制。在設(shè)計的各個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各有關(guān)部門須進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)研，以使設(shè)計工作與實際情況緊密聯(lián)系。在進(jìn)行市場調(diào)研時必須找準(zhǔn)市場標(biāo)準(zhǔn)：首先，參照項目的特點(diǎn)（平面布局、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）與擬建項目相似；其次，參照項目的造價能反映當(dāng)?shù)厥袌鲂星椋ㄔ谕葯n次的項目中屬中等或偏低水平）。同時，市場標(biāo)準(zhǔn)不是一成不變的，而是需要隨著項目策劃和設(shè)計的深化而不斷修正和逐步細(xì)化。
3．工程招標(biāo)階段工程造價的控制
本階段工程造價控制目的是為選擇合適的承包單位，為順利實現(xiàn)項目實施性總成本計劃奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的工程招標(biāo)主要包括咨詢服務(wù)委托(設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢、設(shè)計審圖等)類、工程施工承包類、設(shè)備材料采購類招標(biāo)這兩種類型的招標(biāo)。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、合作經(jīng)歷等方面對潛在投標(biāo)單位進(jìn)行考察與評估，建立合格承包商的資料庫。在進(jìn)行招標(biāo)時，從企業(yè)的資料庫中選取合適的承包商，邀請其參加投標(biāo)。一般情況下，至少需五家單位參加投標(biāo)。
評標(biāo)小組按一定的評標(biāo)方法對投標(biāo)單位進(jìn)行評判，選取中標(biāo)單位。評標(biāo)方法視具體情況可采用以下辦法：商務(wù)主導(dǎo)評標(biāo)法；技術(shù)主導(dǎo)評標(biāo)法；綜合評估法。商務(wù)主導(dǎo)評標(biāo)法主要適用于技術(shù)成熟、性能簡單、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的招標(biāo)項目（如設(shè)備、材料及物品采購類的招標(biāo)）。技術(shù)主導(dǎo)評標(biāo)法主要適用于技術(shù)復(fù)雜或性質(zhì)特殊，不能確定詳細(xì)規(guī)格或具體要求、方案具有獨(dú)創(chuàng)性的招標(biāo)項目（如設(shè)計、咨詢服務(wù)委托類的招標(biāo)）。不宜采用商務(wù)主導(dǎo)評標(biāo)法或技術(shù)主導(dǎo)評標(biāo)法的招標(biāo)項目（如工程施工承包類及咨詢服務(wù)委托類中的監(jiān)理、造價咨詢、勘察、審圖等招標(biāo)），則采取綜合評估法進(jìn)行評審，即評標(biāo)小組對投標(biāo)