房地產(chǎn)項(xiàng)目由于要按期交樓，而交樓的前提是完成了規(guī)定的各項(xiàng)專業(yè)驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收和工程檔案?jìng)浒傅?。如果不能按期交樓不僅要影響房屋銷售、而且還會(huì)導(dǎo)致索賠，更甚的是業(yè)主退房，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目施工的竣工之際，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的工程師們的壓力特別大。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是低價(jià)中標(biāo)、甲分包多、甲供材料多、設(shè)計(jì)變更多，到了工程施工的收尾階段，扯皮也特別多，同時(shí)來(lái)自公司內(nèi)部的工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、成本、物業(yè)接管等部門(mén)的指斥也多了，幾乎每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)的都在收尾的這個(gè)階段成了熱鍋上的螞蟻和無(wú)頭蒼蠅，整天在工地上竄下跳，天天與施工單位、監(jiān)理吵鬧。做得好的，還能夠把樓即時(shí)地交出去，做的不好的就引起業(yè)主上訪、圍攻。即使像萬(wàn)科、中海這樣的大公司都常常不知所措，所以有必要總結(jié)一下如何有效地組織與監(jiān)督收尾工作。
1.要提前或者說(shuō)提早進(jìn)入收尾狀態(tài)
由于房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收前的分項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容多，如消防、電梯、強(qiáng)配電、供水、環(huán)保、電梯、綠化等，這些驗(yàn)收是要由相關(guān)政府部門(mén)來(lái)進(jìn)行的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目要提前進(jìn)入收尾狀態(tài)，正常情況下要在計(jì)劃項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前3至4個(gè)月進(jìn)入收尾階段。如遇上春節(jié)可能要更早。
2.收尾工作包括三大項(xiàng)
這三項(xiàng)工作包括實(shí)體收尾、資料收尾和工程量確認(rèn)。通常的說(shuō)法只包括實(shí)體與資料，但考慮到工程量的確認(rèn)影響施工方的收尾積極性，因此也要作為一個(gè)大項(xiàng)加以重視。
3.收尾前要進(jìn)行工程完成狀態(tài)摸底
在確定了收尾階段起始日后，在起始日前一周要對(duì)工程完成的狀態(tài)進(jìn)行全面地摸底，查清楚有哪些項(xiàng)目不沒(méi)有完成，有哪些小項(xiàng)還沒(méi)有開(kāi)始，有哪些項(xiàng)目做錯(cuò)了要進(jìn)行變更或者說(shuō)是做錯(cuò)了，有哪些嚴(yán)重的施工質(zhì)量缺陷。
4.收尾工程狀態(tài)摸底應(yīng)包括以下內(nèi)容：
1)工程分部分項(xiàng)的完成情況，按承包單位甚至班組進(jìn)行分類歸納。
2)已完成的分部分項(xiàng)工程的成品保護(hù)和運(yùn)行狀態(tài)
3)是否存在完全沒(méi)開(kāi)工的分部分項(xiàng)
4)沒(méi)完成、沒(méi)開(kāi)工的分部分項(xiàng)的原因。是否材料采購(gòu)困難、材料不足?是否專業(yè)工種工人缺乏、勞動(dòng)力不足?是否特種設(shè)備、配件不足?是否特種施工工具或機(jī)械缺乏?當(dāng)某些原因發(fā)生時(shí)，要考慮改設(shè)計(jì)圖紙來(lái)進(jìn)行。
5)不要忽視小項(xiàng)目，如車庫(kù)門(mén)、門(mén)鎖、路牙石、門(mén)牌安裝等一些小項(xiàng)。一些小項(xiàng)目由于特種工人不好找，影響后續(xù)工序，所以不能忽視。
6)不要小看現(xiàn)場(chǎng)清理，這也是一個(gè)重要項(xiàng)目，而且在清理后要設(shè)法維持整潔狀態(tài)。
7)各種邊角部位的收口。在統(tǒng)計(jì)未收口的同時(shí)，要弄清楚未收口的原因，如還有項(xiàng)目沒(méi)做沒(méi)完成收不了口、單純是收口沒(méi)做、分包單位做不了如弱電燃?xì)夤艽Π骞芏吹姆舛?、施工合同的空白地帶、交叉地帶或扯皮地帶等?/P>
5.要注意融洽與各承包單位的關(guān)系
有些甲方常常與施工方的現(xiàn)場(chǎng)管理人員爭(zhēng)吵，關(guān)系搞得緊張，而且還動(dòng)不動(dòng)威脅要找其他的施工單位來(lái)替代，殊不知這是很難實(shí)現(xiàn)的，而且很容易引起合同糾紛，最后兩敗俱傷。在工程管理中，一定要約束現(xiàn)場(chǎng)管理人員的嘴，不要胡說(shuō)八道。即使是真要換施工方，也要神不知鬼不覺(jué)地進(jìn)行。
6.制訂消項(xiàng)收尾工作計(jì)劃
制訂收尾工作計(jì)劃要注意在收尾工作與裂縫、滲漏等工作區(qū)別開(kāi)來(lái)，即便是同時(shí)進(jìn)行也要以完成工程內(nèi)容優(yōu)先。
收尾計(jì)劃要采取消項(xiàng)計(jì)劃的方式，按單元、按部位、按樓棟一項(xiàng)一項(xiàng)地規(guī)定完成時(shí)間，完成一項(xiàng)消除一項(xiàng)。
7.備有后備勞動(dòng)力或施工隊(duì)
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更多，承包單價(jià)低，施工方在最后關(guān)頭總想用拖的方式與甲方談判從而獲取補(bǔ)償。如果甲方
不愿意讓步或者施工方獅子大開(kāi)口，這時(shí)就要有后備施工隊(duì)頂上。從而確保工程按期竣工和交樓。
8.通過(guò)分項(xiàng)驗(yàn)收、內(nèi)部驗(yàn)收、聯(lián)合驗(yàn)收來(lái)促進(jìn)收尾工程
比妨說(shuō)通過(guò)提前電梯驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)范驗(yàn)收來(lái)鞭策施工方，也可以搞幾次驗(yàn)收才通過(guò)專項(xiàng)驗(yàn)收來(lái)促進(jìn)收尾工作。另組織公司內(nèi)部、聯(lián)合監(jiān)理、甲方，甚至組織沒(méi)有質(zhì)量監(jiān)督人員的監(jiān)督下的四方驗(yàn)收。每次驗(yàn)收后要把沒(méi)完成的工程內(nèi)容和檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題列出來(lái)，并限定完成時(shí)間。
9.專人跟蹤
將收尾工作計(jì)劃任務(wù)進(jìn)行分工，派專人盯著和督促。
10.即時(shí)做好工程資料和工程量確認(rèn)
工程資料在交樓前是必須完成的，工程量確認(rèn)有利于提高和保證工人的工作積極性。