房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及決策、前期、建設、銷售四個階段，主要相關(guān)利益者包括競爭對手、銀行、顧客、建設方、中介公司、政府等六大類。開發(fā)商在項目經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)都會和不同利益相關(guān)者發(fā)生利益沖突。往往這種利益沖突是項目風險的重要直接來源，因此，從項目風險管理的角度來看，減少和各個相關(guān)利益主體之間的內(nèi)在沖突，努力為項目建設創(chuàng)建良好的內(nèi)外部環(huán)境，有利于項目風險降低。
本章在前面研究成果的基礎(chǔ)上，從企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境建設兩個方面提出了創(chuàng)新性和建設性的意見，以獨特的視角和思路詳細分析了保險及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新等手段對風險控制的意義與貢獻。
本節(jié)從企業(yè)的角度提出強化項目風險管理的對策和建議。
(1) 建立現(xiàn)代企業(yè)制度
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)從計劃體制向市場體制過渡時間并不長，許多企業(yè)還是以國有成分為主。在國有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)中，其管理體制還不能適應現(xiàn)代市場競爭的要求，面對快速變化的市場形勢，等到領(lǐng)導者作出判斷，情況又已經(jīng)發(fā)生變化了。同時，從制度和組織結(jié)構(gòu)上講，企業(yè)應當建立相應的風險責任制，實行項目決策風險負責制進行企業(yè)經(jīng)營體制改造，建立以法人制度為主體，以有限責任制度為核心，以股份有限公司為重點，產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確、政企分開和管理科學的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)制度是強化開發(fā)企業(yè)風險管理的組織保障。
房地產(chǎn)項目是一項高風險的綜合性經(jīng)濟活動，其項目決策工作必須建立在高度責任制的基礎(chǔ)上，在法律上、制度上明確由企業(yè)決策者全權(quán)負責，任何單位、個人都不得代替企業(yè)決策者對房地產(chǎn)項目進行拍板決策，也不得干預決策者獨立自主地進行科學決策，但同時要建立嚴格的項目決策風險負責制，要求決策者對其決策行為帶來的投資風險負有不可推卸的責任，尤其是對國有房地產(chǎn)開發(fā)公司更是如此，如發(fā)生重大項目失誤應追究相關(guān)決策者的經(jīng)濟、法律責任。
一個房地產(chǎn)項目在策劃和決策的全過程中，應充分體現(xiàn)集思廣益，做到民主與集中的統(tǒng)一。只有建立責、權(quán)、利相結(jié)合的房地產(chǎn)項目決策風險負責制，使項目決策者具有強烈的風險意識，才能保證項目決策的嚴肅性和科學性，避免決策的主觀性、盲目性和不負責任，從而避免和減少項目決策失誤，規(guī)避項目風險，維護國有資產(chǎn)利益，保障企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
(2) 編制科學、完備的風險管理計劃書
房地產(chǎn)項目風險管理計劃書是以開發(fā)企業(yè)的風險管理活動為對象的計劃安排，體現(xiàn)了開發(fā)商對風險管理的制度化約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把企業(yè)全體成員的活動和一切工作都納入風險管理計劃中。通過風險管理計劃書確定各項風險管理工作的目標，風險管理部門或風險管理人員的權(quán)責地位，規(guī)定企業(yè)各部門的風險管理工作，識別項目活動中可能存在的風險，明確風險防范與處理的方法及其選擇應用，確定風險管理績效評價標準等，以有效保證風險管理工作的持續(xù)性。通過對企業(yè)資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發(fā)項目的順利實施，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。
(3) 強化項目的風險研究
房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)額大、建設周期長、涉及面廣，具有較高的風險性，在項目的四個階段中都容易發(fā)生風險，因此要強化風險管理中各個階段的風險識別，分析判斷影響項目風險的主要因素。綜合運用專家調(diào)查法、幕景分析法、流程圖分析法、環(huán)境分析法、財務狀況分析法和事故樹分析法等風險識別技術(shù)。在項目決策階段進行科學的房地產(chǎn)項目可行性研究，通過調(diào)查研究和計算分析，綜合對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上和社會效益上的可行性進行論證。項目開發(fā)前期階段涉及面廣，包括政府、金融等方面，不確定的風險因素眾多，區(qū)域發(fā)展形