英國著名項目管理專家梅樂在1988年對世界范圍內(nèi)52個世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項目的隨機抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項目的最終完成時間，平均比預期的要延期17%，而成本超過預算的情況更加普遍，平均達到88%。我國近二十年來的房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐也證明了這樣一個事實，就是絕大部分項目是在成本超支、工期延長的情況下完成的。當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目正朝著大規(guī)模、高檔化的方向發(fā)展。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關注的重要問題。因此，成本管理應伴隨每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個項目，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段。根據(jù)美國項目管理學會的研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理包括成本估算、成本預算、成本控制三個過程。在我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中，當人們談及成本管理時，主要是指成本控制，即如何以有效的方法使項目的成本不超過預算。
　　就廣義的成本管理來說，成本優(yōu)化更需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主和各級管理部門的高度重視。為有效地節(jié)約成本，僅有成本控制是遠遠不夠的，如何優(yōu)化成本，合理支出成本，是一個需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商和有關方面高度重視的課題。
　　一、設計階段的成本控制
　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中，設計階段決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本大格局，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵與重點，因此，特別需要加強設計階段的成本控制。
　　雖然設計費占房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程費用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但設計對工程造價的影響可達75%以上。設計質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設費用的多少和項目建設歷時的長短，也直接決定項目建設過程中對人力、物力和財力投入的需求。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的大量實踐表明，科學合理的設計可降低工程造價10%以上。但在項目設計中，許多設計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，缺少技術(shù)經(jīng)濟的整體分析，任意提高安全系數(shù)或設計標準，較少考慮經(jīng)濟上的合理性，這就從根本上制約了項目成本的有效控制。研究表明，設計階段尤其是擴初設計階段對項目經(jīng)濟的影響達到70%-95%。從房地產(chǎn)開發(fā)項目的實踐來看，一旦擴初設計獲得批復，設計中所存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決。因此，必須重視擴初設計，以避免項目的“先天性不足”。為避免設計造成的成本失控，可重點從以下幾個方面著手。
　　1.實行設計招標，優(yōu)選設計單位
　　在制定設計招標方案時，應積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的方法。實行一攬子招標方案，將工程主體與護欄、綠化等配套設施放在一起進行招標。盡可能多組織一些設計單位開展設計競標，設計評標要考慮專家的不同組合，評標的技術(shù)手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設計單位，促使設計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新的同時，也注重在降低工程造價上狠下功夫。
　　2.開展限額設計，有效控制造價
　　實施限額設計，強化設計經(jīng)濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。作為設計人員，必須熟練掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格。在此基礎上，按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。各不同專業(yè)領域的設計，應做到協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，在保證功能及技術(shù)指標的前提下，合理分解和使用投資限額，將施工圖設計和施工圖預算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。
　　設計不精、深度不夠是當前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。這也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的

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