英國(guó)著名項(xiàng)目管理專家梅樂在1988年對(duì)世界范圍內(nèi)52個(gè)世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的隨機(jī)抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終完成時(shí)間，平均比預(yù)期的要延期17%，而成本超過預(yù)算的情況更加普遍，平均達(dá)到88%。我國(guó)近二十年來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐也證明了這樣一個(gè)事實(shí)，就是絕大部分項(xiàng)目是在成本超支、工期延長(zhǎng)的情況下完成的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正朝著大規(guī)模、高檔化的方向發(fā)展。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問題。因此，成本管理應(yīng)伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個(gè)項(xiàng)目，貫穿在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段。根據(jù)美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)的研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理包括成本估算、成本預(yù)算、成本控制三個(gè)過程。在我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，當(dāng)人們談及成本管理時(shí)，主要是指成本控制，即如何以有效的方法使項(xiàng)目的成本不超過預(yù)算。
　　就廣義的成本管理來說，成本優(yōu)化更需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主和各級(jí)管理部門的高度重視。為有效地節(jié)約成本，僅有成本控制是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何優(yōu)化成本，合理支出成本，是一個(gè)需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商和有關(guān)方面高度重視的課題。
　　一、設(shè)計(jì)階段的成本控制
　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，設(shè)計(jì)階段決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本大格局，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，因此，特別需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。
　　雖然設(shè)計(jì)費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程費(fèi)用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少和項(xiàng)目建設(shè)歷時(shí)的長(zhǎng)短，也直接決定項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)人力、物力和財(cái)力投入的需求。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的大量實(shí)踐表明，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)10%以上。但在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，許多設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，缺少技術(shù)經(jīng)濟(jì)的整體分析，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，較少考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，這就從根本上制約了項(xiàng)目成本的有效控制。研究表明，設(shè)計(jì)階段尤其是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)到70%-95%。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)踐來看，一旦擴(kuò)初設(shè)計(jì)獲得批復(fù)，設(shè)計(jì)中所存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決。因此，必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免項(xiàng)目的“先天性不足”。為避免設(shè)計(jì)造成的成本失控，可重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手。
　　1.實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位
　　在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法。實(shí)行一攬子招標(biāo)方案，將工程主體與護(hù)欄、綠化等配套設(shè)施放在一起進(jìn)行招標(biāo)。盡可能多組織一些設(shè)計(jì)單位開展設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)，設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)要考慮專家的不同組合，評(píng)標(biāo)的技術(shù)手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設(shè)計(jì)單位，促使設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新的同時(shí)，也注重在降低工程造價(jià)上狠下功夫。
　　2.開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
　　實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。作為設(shè)計(jì)人員，必須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格。在此基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。各不同專業(yè)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)，應(yīng)做到協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解和使用投資限額，將施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。
　　設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的

    項(xiàng)目經(jīng)理勝任力免費(fèi)測(cè)評(píng)PMQ上線啦！快來測(cè)測(cè)你排多少名吧~

    http://www.vanceur.cn/pmqhd/index.html