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萬科的精細(xì)化地產(chǎn)運(yùn)營模式

2008/8/29 11:58:04 |  2116次閱讀 |  來源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評論】發(fā)表評論

  這種更為細(xì)致的“專業(yè)化”將可能成就一條房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條。在城市的運(yùn)營中,住宅發(fā)展商專注于住宅開發(fā);商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商依靠住宅發(fā)展商所獲取的土地,發(fā)展商用物業(yè);商場、酒店等商業(yè)經(jīng)營商則直接與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,以期獲得更多的項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)更快速的擴(kuò)張。

  這似乎成為萬科比較看好的模式,在地產(chǎn)這個行業(yè)中,不同的發(fā)展商也可以術(shù)業(yè)專攻,組合成一個城市運(yùn)營的聯(lián)合艦隊,在某一領(lǐng)域發(fā)揮自己的專業(yè)。

  “香港模式”還是“美國模式”

  “減法”和“加法”,成為兩種模式,之前,兩種模式的優(yōu)劣都在香港和美國被開發(fā)商實(shí)踐過。而萬科所傾向的,顯然是美國模式的“專業(yè)化”路徑。

  目前,從很多房地產(chǎn)公司的操作模式上還可以看到香港開發(fā)商的“影子”。從業(yè)務(wù)多元化的角度來說,就是涵蓋基建、住宅、寫字樓、酒店、商場,甚至工業(yè)地產(chǎn)等可以涉及到土地的所有產(chǎn)品。長江實(shí)業(yè)、和黃、新鴻基、恒基、新世界(16.78,-0.61,-3.51%)這“五大家”無不通過上述方式在內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn)。但是,即使是“五大家”也沒有得以在內(nèi)地捷報頻傳。

  與“香港模式”相反,美國也有其獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。分析來看,在美國,只要修路、架軌(輕軌)、挖洞(地鐵)就會有大片大片的土地被開發(fā)出來吸引大批人群去工作和居住。而房地產(chǎn)市場的充分競爭,導(dǎo)致地價與房價都由供需關(guān)系決定。這種充分競爭的關(guān)系,以及成熟的金融體系,導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式,在細(xì)分市場上取勝,靠長期經(jīng)營獲利。

  這也是萬科目前所考慮的“專業(yè)化路徑”,只是在整個產(chǎn)業(yè)化鏈條中,萬科選擇了“住宅”。

  “萬科一般不涉足商業(yè)和持有性物業(yè),但是現(xiàn)在很多項(xiàng)目既有住宅又包含商業(yè)等持有型物業(yè),如果沒有合適的合作伙伴進(jìn)行商業(yè)等物業(yè)的開發(fā)和管理,公司可能因此喪失很多很好的項(xiàng)目機(jī)會?!比f科總經(jīng)理郁亮坦言。所以,選定嘉德置地作為戰(zhàn)略合作方,正是為了讓萬科更好地把握項(xiàng)目機(jī)會。

  萬科的“減法戰(zhàn)略”

  對比近年諸多房產(chǎn)巨頭的多元化之路,萬科卻始終秉承著獨(dú)特的“減法戰(zhàn)略”。

  萬科董事長王石總能從萬科成功的100條理由中擇取出最關(guān)鍵的一條,也就是“萬科專業(yè),只做住宅”。這種住宅的專業(yè)化被業(yè)內(nèi)戲言為萬科的“傳家寶”,并被郁亮發(fā)揚(yáng)光大。

  “我想萬科未來10年是不會做‘加法’(多元化)的,我們還會專注地做一件事情,就是住宅。因?yàn)槿魏涡袠I(yè)要做大,都需要專注。只有專注,我們才有成功的可能?!庇袅练Q。他也認(rèn)為:萬科能做到今天的規(guī)模,是在做減法的過程中實(shí)現(xiàn)的,重要的就是專心致志做地產(chǎn),并且有自己的追求與制度。

  這種更為細(xì)致的“專業(yè)化”將可能成就一條房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條。在城市的運(yùn)營中,住宅發(fā)展商專注于住宅開發(fā);商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商依靠住宅發(fā)展商所獲取的土地,發(fā)展商用物業(yè);商場、酒店等商業(yè)經(jīng)營商則直接與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,以期獲得更多的項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)更快速的擴(kuò)張。

  這似乎成為萬科比較看好的模式,在地產(chǎn)這個行業(yè)中,不同的發(fā)展商也可以術(shù)業(yè)專攻,組合成一個城市運(yùn)營的聯(lián)合艦隊,在某一領(lǐng)域發(fā)揮自己的專業(yè)。

  “香港模式”還是“美國模式”

  “減法”和“加法”,成為兩種模式,之前,兩種模式的優(yōu)劣都在香港和美國被開發(fā)商實(shí)踐過。而萬科所傾向的,顯然是美國模式的“專業(yè)化”路徑。

  目前,從很多房地產(chǎn)公司的操作模式上還可以看到香港開發(fā)商的“影子”。從業(yè)務(wù)多元化的角度來說,就是涵蓋基建、住宅、寫字樓、酒店、商場,甚至工業(yè)地產(chǎn)等可以涉及到土地的所有產(chǎn)品。長江實(shí)業(yè)、和黃、新鴻基、恒基、新世界(16.78,-0.61,-3.

51%)這“五大家”無不通過上述方式在內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn)。但是,即使是“五大家”也沒有得以在內(nèi)地捷報頻傳。

  與“香港模式”相反,美國也有其獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。分析來看,在美國,只要修路、架軌(輕軌)、挖洞(地鐵)就會有大片大片的土地被開發(fā)出來吸引大批人群去工作和居住。而房地產(chǎn)市場的充分競爭,導(dǎo)致地價與房價都由供需關(guān)系決定。這種充分競爭的關(guān)系,以及成熟的金融體系,導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式,在細(xì)分市場上取勝,靠長期經(jīng)營獲利。

  這也是萬科目前所考慮的“專業(yè)化路徑”,只是在整個產(chǎn)業(yè)化鏈條中,萬科選擇了“住宅”。

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